E-takst: hva er det, og stoler banken på den?
E-takst er en standardisert verdivurdering fra megler som kombinerer statistikk om salg i området med meglerens eget skjønn om boligen. Finanstilsynet beskriver den som bransjestandarden for verdivurdering fra megler, og den bygger blant annet på befaring, opplysninger om boligen og statistikk fra Eiendomsverdi. Banken avgjør selv om den godtar en e-takst, og kravene varierer. Mange banker bruker den ved refinansiering, men spør banken din før du bestiller.
Johannes skulle flytte lånet til en ny bank. Den nye banken ba om «e-takst eller verditakst». Johannes hadde hørt ordet, men visste ikke om det var noe megleren lagde, noe banken lagde eller en app. Han lurte også på om den var like god som en takst fra en takstmann.
Hva en e-takst er
E-takst er et rapportformat for meglerens verdivurdering. Eiendom Norge, bransjeorganisasjonen for eiendomsmeglere, har utviklet og innført den i samarbeid med Eiendomsverdi, som leverer statistikk over boligsalg. Formålet er å gjøre meglerens verdivurdering mer etterprøvbar.
Finanstilsynet beskriver e-taksten slik: den er bransjestandarden for verdivurdering fra megler, og bygger på befaring, opplysninger og dokumentasjon om boligen. Den bruker kjente omsetningstall, eksterne kilder og statistikk fra Eiendomsverdi. Den endelige verdien er korrigert etter meglerens beste skjønn, basert på markedskjennskap og erfaring.
En e-takst er altså ikke en ren maskinberegning. Den har en statistisk del og en skjønnsdel. Statistikken viser hva lignende boliger er solgt for og hvordan prisene har utviklet seg. Megleren justerer for det statistikken ikke ser: standarden på kjøkken og bad, utsikt, solforhold, støy og lignende.
Det er megleren som lager den
Navnet kan gi inntrykk av at e-taksten lages automatisk, eller at det er en takst fra en takstmann. Ingen av delene stemmer. Det er en eiendomsmegler som utarbeider e-taksten, i et system levert av Eiendomsverdi.
Et meglerforetak kan taksere eiendom som det ikke har i oppdrag å formidle (eiendomsmeglingsforskriften § 5-1, første ledd). Du kan derfor bestille en e-takst uten å skulle selge, for eksempel til refinansiering. Det er ikke eiendomsmegling, og du inngår ingen oppdragsavtale med megleren.
Skal du selge, er verdivurderingen en del av meglerens rådgivning. Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd), og ifølge Finanstilsynet hører verdivurderingen med under denne plikten. Den skal derfor være faglig forsvarlig.
Stoler banken på e-takst?
Det er banken som avgjør. Ingen regel bestemmer hvilken dokumentasjon av boligverdien bankene skal kreve. Banken har selv ansvaret for å vurdere sikkerheten for lånet, og setter egne krav.
I praksis godtar mange banker e-takst ved refinansiering av vanlige boliger. Noen banker setter krav til hvor gammel den kan være. Andre krever verditakst fra takstmann for boliger som er vanskelige å sammenligne, som eneboliger med stor tomt, småbruk eller boliger i områder med få salg. Noen banker bruker sine egne statistiske anslag og trenger ingen dokumentasjon fra deg.
Verdien banken legger til grunn, avgjør hvor mye du kan låne. Etter utlånsforskriften kan nedbetalingslån som hovedregel utgjøre høyst 90 prosent av boligens verdi, ifølge regjeringens omtale av forskriften. Hvordan det slår ut for deg, står i verdivurdering for refinansiering.
E-takst, verditakst og tilstandsrapport
Det er tre ulike dokumenter, og de blandes ofte sammen.
En e-takst er meglerens verdivurdering. Den svarer på hva boligen kan selges for.
En verditakst er en vurdering fra en takstmann. Den kan inneholde mer om bygningen og er gjerne mer omfattende. Den brukes ofte ved refinansiering av spesielle eiendommer, ved arv og ved skifte.
En tilstandsrapport beskriver den tekniske tilstanden: fukt, råte, elektrisk anlegg, bad og så videre. Den sier ikke hva boligen er verdt, men det den avdekker, påvirker prisen. Tilstandsrapporten er et eget tema, og den har betydning for hva kjøperen kan klage på etter salget (avhendingslova § 3-10).
Hvor nøyaktig er en e-takst?
Ingen verdivurdering kan forutsi nøyaktig hva en bolig selges for. En e-takst er best der det finnes mange sammenlignbare salg, for eksempel leiligheter i samme borettslag. Den er svakere der hver bolig er forskjellig.
Meglerens skjønn er både styrken og svakheten. Det fanger opp det statistikken ikke ser, men det åpner også for at megleren treffer høyt for å vinne et oppdrag. Be om å få se sammenligningssalgene e-taksten bygger på, og sjekk dem selv. Hvorfor ulike meglere kommer til ulike tall, står i hva er boligen min verdt.
Du kan gjøre e-taksten bedre ved å forberede befaringen. Ha klar dokumentasjon på oppgraderinger, som kvitteringer for nytt bad, ny varmepumpe eller nytt tak, og gjerne årstall. Fortell om det som ikke synes, for eksempel at drenering er skiftet. Megleren kan bare ta hensyn til det hun vet om.
Johannes spurte banken. Den godtok e-takst som ikke var eldre enn seks måneder. Han fikk en fra en lokal megler uten kostnad, og flyttet lånet.
Kort oppsummert
- E-takst er en verdivurdering fra megler i et standardisert format, med statistikk fra Eiendomsverdi og meglerens skjønn.
- Det er en megler som lager den, ikke en takstmann og ikke en ren maskin.
- Banken avgjør selv om den godtar e-takst, og mange gjør det ved refinansiering av vanlige boliger.
- En e-takst er ikke det samme som verditakst eller tilstandsrapport.