Dokumentavgift ved eiendomskjøp: når du betaler og når du slipper

Hva dokumentavgift er og hvem som bestemmer satsen

Dokumentavgiften er en avgift til staten. Dokumentavgiftsloven § 1 sier at lovens regler gjelder dersom Stortinget vedtar at det skal svares dokumentavgift. Satsen settes altså i et årlig stortingsvedtak, og den er i dag 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet. Det oppgir Skatteetaten.

Avgiften har ikke noe med meglerens vederlag eller kjøpesummen som sådan å gjøre. Den utløses av at et dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, blir tinglyst. Tinglysingsgebyret kommer i tillegg og er en egen sak.

Når du må betale

Etter § 7 i loven beregnes avgiften av salgsverdien av den faste eiendommen, med bygninger og faste anlegg, som du får eiendomsrett til. Har du kjøpt en bolig for en vanlig pris, er salgsverdien normalt det dere er blitt enige om. Det oppgitte grunnlaget i dokumentet legges til grunn, med mindre registerføreren finner at det er åpenbart for lavt. Da kan registerføreren fastsette verdien selv.

Overføres en bygning på fremmed grunn sammen med festerett til tomta, beregnes avgiften tilsvarende (§ 7). Verdien av løsøre, altså møbler og annet som kan flyttes, tas ikke med i avgiftsgrunnlaget. Det følger av forskriften om dokumentavgift § 2-2. Avtaler du et eget beløp for innbo i kontrakten, skal det ikke belastes avgift. Beløpet må være realistisk. En urealistisk høy post for løsøre kan bli satt til side.

Avgiften regnes slik etter forskriften § 2-3: grunnlaget rundes ned til nærmeste 1 000 kroner, avgiften rundes ned til nærmeste 10 kroner, og minstebeløpet er 250 kroner.

Regneeksempel: Marit og Jonas kjøper enebolig

Marit og Jonas kjøper en enebolig for 4 875 500 kroner. Grunnlaget rundes ned til 4 875 000 kroner. 2,5 prosent av det er 121 875 kroner, som rundes ned til 121 870 kroner. Dette er et beløp de må ha på konto i tillegg til egenkapitalen.

Avtalen sier at kjøkkenmaskiner og en frittstående garderobe på til sammen 25 000 kroner følger med. Hvis de er løsøre og prisen er realistisk, kan disse trekkes ut av grunnlaget. Da blir grunnlaget 4 850 000 kroner, og avgiften 121 250 kroner. Forskjellen er 620 kroner. Gevinsten er liten, og beløpet for løsøre må være realistisk.

Avgiften forfaller til betaling 14 dager etter at kravet er sendt (forskriften § 2-6). Betales den for sent, kommer rente.

Salg under markedsverdi

Selger en far en leilighet til datteren for 2 000 000 kroner, mens salgsverdien er 3 200 000 kroner, er det salgsverdien som er avgiftsgrunnlaget. Loven bruker uttrykket «salgsverdien», ikke kjøpesummen. Registerføreren kan fastsette verdien selv hvis det oppgitte grunnlaget er åpenbart for lavt. Med 3 200 000 kroner som grunnlag blir avgiften 80 000 kroner, ikke de 50 000 kronene en pris på 2 000 000 kroner ville gitt.

Når du slipper dokumentavgift

Fritakene står dels i dokumentavgiftsloven § 8 og dels i Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift:

• Overføring av hjemmel til fast eiendom mellom ektefeller, også mens ekteskapet består. Det fritaket står i stortingsvedtaket. Loven § 8 nevner særskilt overføring ved den andre ektefellens død og ved skifte av felleseie i forbindelse med separasjon eller skilsmisse.
• Overføring fra en ektefelles konkursbo til den andre ektefellen.
• Overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd, når vilkårene er oppfylt.

For arv oppgir Skatteetaten at overføring i samsvar med arvelovens regler er fritatt. Kartverket presiserer at fritaket gjelder lovbestemte arvinger, og at arveforskudd og testamentsarv ut over den lovbestemte arven ikke er fritatt. Gaver står ikke blant fritakene som Skatteetaten og loven nevner. Du kan lese mer om forskjellen mellom arv og gave i dokumentavgift ved arv eller gave.

Departementet kan dessuten i enkelttilfeller frita for eller sette ned avgiften når særlige forhold taler for det (§ 3). Det er en snever unntaksregel, ikke noe du kan regne med.

Samboere

Fritaket for samboere gjelder bare for felles bolig ved samlivsbrudd. Samboere er etter loven to personer som har levd sammen i et ekteskapslignende forhold og hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år før samlivsbruddet, eller som venter, har eller har hatt felles barn. Er det den ene partens død som avslutter samlivet, er det nok at dere var registrert på samme adresse da dødsfallet skjedde. Mer om dette står i artikkelen om bolig ved samlivsbrudd for samboere.

Hvor avgiften ikke kommer: borettslag og bytte

Kjøper du en andel i et borettslag, skjer det ingen overføring av hjemmel til fast eiendom, for borettslaget eier eiendommen. Du betaler derfor ikke dokumentavgift, men du kan få andre gebyrer fra borettslaget eller forretningsføreren. Kjøper du derimot en eierseksjon, får du et skjøte til fast eiendom, og avgiften gjelder.

Ved bytte av eiendommer, makeskifte, svares det avgift av hver rettighetsoverføring (forskriften § 2-1). Begge eiendommene blir altså avgiftsbelagt hver for seg.

Slik går betalingen til

Når skjøtet er sendt til tinglysing, kommer kravet om dokumentavgift. Forskriften § 2-6 sier at avgiften forfaller 14 dager etter at kravet er sendt, og at betalingen skal gjøres med kundeidentifikasjon (KID) fra Kartverket. Betaler du for sent, løper det rente fra forfallsdagen etter reglene i forskriften § 1-2. Rentebeløp under 50 kroner kreves ikke inn.

Får du medhold i en klage og avgift betales tilbake, får du også tilbake renter du har betalt, og beløpet forrentes med 3/4 prosent per måned fra det ble betalt.

Fritak i praksis: Ingrid og Tor skilles

Ingrid og Tor er gift og har bodd i en enebolig verdt 5 000 000 kroner. De skilles, og ved skiftet av felleseie blir de enige om at Tor overtar huset og gjør opp med Ingrid. Overføringen skjer ved skifte av felleseie i forbindelse med skilsmisse, og er fritatt etter § 8 første ledd. Hadde dette vært et salg til en fremmed, ville avgiften vært 125 000 kroner.

Samme tankegang gjelder ved dødsfall: overlever en ektefelle den andre og overtar boligen, er overføringen fritatt. Arv i samsvar med arvelovens regler er fritatt, mens en gave fra en forelder til et barn ikke er nevnt blant fritakene.

Klage og feil

Spørsmål om avgiftsplikt og avgiftsgrunnlag avgjøres først av Kartverket, og Skattedirektoratet er klageinstans for vedtak i dokumentavgiftssaker (forskriften § 1-5). Er avgiften feil beregnet etter nye opplysninger, skal det skje etter- eller tilbakebetaling (§ 2-5).

Gir du forsettlig eller grovt uaktsomt uriktige eller ufullstendige opplysninger som kan føre til at avgift unndras, kan departementet pålegge tilleggsavgift på inntil det dobbelte av det avgiften skulle vært (loven § 4). Er du usikker på verdien, oppgi den du mener er riktig og dokumenter hvordan du kom frem til den.

Ryker kjøpet før skjøtet er tinglyst, er det ikke noen dokumentavgift å betale. Les mer i Hva er dokumentavgift ved boligkjøp?.

Kort oppsummert

• Dokumentavgift er 2,5 prosent av salgsverdien og betales når skjøtet tinglyses.
• Dokumentavgift når slipper du: ved kjøp av borettslagsandel, arv til lovbestemte arvinger, overføring mellom ektefeller, og felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd.
• Løsøre regnes ikke med i grunnlaget. Grunnlaget rundes ned til nærmeste 1 000 kroner.
• Ved bytte av eiendommer svares avgift av hver overføring.
• Kartverket avgjør første gang, og Skattedirektoratet er klageinstans.