Derfor betaler du ikke dokumentavgift i borettslag

Avgiften gjelder fast eiendom

Dokumentavgiften beregnes av dokumenter som overfører hjemmel som eier til fast eiendom, jf. dokumentavgiftsloven § 7. Det er skjøtet som utløser avgiften når det tinglyses. Hvorfor betaler man da ikke dokumentavgift i borettslag?

Svaret er at det ikke er noe skjøte. I et borettslag eier borettslaget (et eget selskap) hele eiendommen. Det du kjøper, er en andel i laget, og andelen gir deg rett til å bruke en bestemt leilighet. Siden hjemmelen til eiendommen ikke går over fra én eier til en annen, er det ingenting å avgiftsbelegge.

For en leilighet til 3 800 000 kroner i et borettslag er dokumentavgiften altså null. En tilsvarende leilighet som er en eierseksjon, ville ført til 95 000 kroner i avgift.

Det du kan betale i stedet

Sparer du dokumentavgiften, er ikke overtakelsen helt kostnadsfri. Borettslaget eller forretningsføreren kan ta et gebyr for å behandle overdragelsen. Hvor stort det er, fastsettes av laget eller forretningsføreren, og du finner det i salgsoppgaven eller hos forretningsføreren. Tar du opp lån med pant i andelen, må banken registrere pantet, og det koster et gebyr.

Kjøper du i et borettslag, følger det ofte med andel av fellesgjeld, som du betaler gjennom månedlige felleskostnader. Det er en annen kostnad enn dokumentavgift, og den gjør at en andelsleilighet og en selveierleilighet med samme kjøpesum ikke har samme totalkostnad.

Regneeksempel: Aisha velger mellom to leiligheter

Aisha vurderer to leiligheter med samme kjøpesum, 3 600 000 kroner. Den ene er en andel i et borettslag. Den andre er en eierseksjon.

I borettslaget betaler hun ingen dokumentavgift. På eierseksjonen betaler hun 2,5 prosent av 3 600 000 kroner, altså 90 000 kroner, når skjøtet tinglyses.

Hun må ha 90 000 kroner mer tilgjengelig på eierseksjonen. Til gjengjeld kan borettslagsleiligheten ha høyere månedlige felleskostnader, blant annet fordi fellesgjeld betales gjennom dem. Sammenligner Aisha bare kjøpesummen, får hun et skjevt bilde. Hun bør i stedet legge sammen kjøpesum, avgift, gebyr og de månedlige utgiftene de neste årene. Regner hun på fem år med 2 000 kroner i måneden i høyere felleskostnader i borettslaget, er det 120 000 kroner, og da er borettslaget ikke lenger det billigste valget på papiret, selv om hun sparer avgiften.

Sjekk eierformen i salgsoppgaven

Det er ikke navnet på boligen, men hva som overføres, som avgjør saken. Står det «eierseksjon» eller «selveier» i salgsoppgaven, får du et skjøte til fast eiendom, og dokumentavgiften gjelder. Står det «andel» i et borettslag, gjør den ikke det.

Les mer om forskjellen mellom boformene i borettslag eller sameie: hva er forskjellen?, og om hvordan avgiften regnes på en selveier i Hva er dokumentavgift ved boligkjøp?.

Hvorfor staten bryr seg om tinglysing

Dokumentavgiften er knyttet til grunnboken, registeret over hvem som eier fast eiendom. Når en eiendom skifter eier og skjøtet tinglyses, er det staten som krever avgift. Andeler i borettslag registreres også i grunnboken (borettslagsloven § 6-1), men en andel er ikke fast eiendom. Stortingets vedtak om dokumentavgift gjelder bare dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom, så registreringen av en andel utløser ikke avgift.

Det betyr ikke at kjøpet er uten rettslig vern. Sikringen av kjøpet skjer gjennom registreringen av andelen, og har borettslaget bestemt i vedtektene at nye andelseiere skal godkjennes, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn (borettslagsloven § 4-5). Det er en egen prosess, og den følger ikke dokumentavgiftens regler.

Dokumentavgift ved salg og senere

Kjøper du en andel i et borettslag og senere selger den, er heller ikke det noe som utløser dokumentavgift. Avgiften knyttes til tinglysing av skjøtet på en selveierbolig. Med en borettslagsandel overføres ingen hjemmel til fast eiendom, og dermed blir det heller ingen dokumentavgift ved senere salg.

Slik leser du kostnadene i salgsoppgaven

Før du byr, bør du regne ut hva overtakelsen vil koste deg samlet. Salgsoppgaven viser vanligvis kjøpesum, andel av fellesgjeld, månedlige felleskostnader og hvilke omkostninger kjøperen må regne med. Ser du at dokumentavgift er med i oversikten, er det et tegn på at boligen er en selveier. Står det ikke noe om avgiften, og boligen er en andel, er det riktig.

Spør forretningsføreren om gebyrene hvis de ikke står i salgsoppgaven. Be også om å få vite om borettslaget har vedtekter som begrenser hvem som kan kjøpe, siden laget kan ha regler om godkjenning av nye andelseiere.

Kort oppsummert

• Du betaler ikke dokumentavgift ved kjøp av andel i borettslag, fordi det ikke overføres hjemmel til fast eiendom.
• Derfor slipper du dokumentavgift i borettslag: borettslaget eier eiendommen, og du eier en andel.
• Du kan få gebyrer fra forretningsfører og kostnader til pant.
• Sammenlign totalkostnadene, ikke bare kjøpesummen, når du velger mellom borettslag og selveier.
• På eierseksjoner og selveiere gjelder 2,5 prosent dokumentavgift.