Er depositumet formue for meg eller for utleieren?
Depositum på depositumskonto er leietakerens penger og føres som leietakerens formue. Husleieloven § 3-5 krever at depositumet settes på en særskilt konto i leierens navn, og utleieren kan ikke ta ut pengene alene. Rentene tilfaller leieren og er skattepliktig renteinntekt. Utleierens krav på pengene er betinget og regnes ikke som formue.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem eier pengene på depositumskontoen?
Depositumet skal etter husleieloven § 3-5 andre ledd settes på en særskilt konto «i leierens navn» med vanlige rentevilkår. Tredje ledd sier at ingen av partene kan disponere over beløpet på egen hånd så lenge leieforholdet varer. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt.
Kontoen står i leierens navn, og pengene er leierens. Utleieren har ikke eiendomsrett til dem. Han har en sikkerhet for krav som kan oppstå, for eksempel skyldig leie eller skader. Det er forskjellen på depositum og forskuddsbetaling av leie, som er utleierens penger fra første dag.
Hovedregelen er derfor at depositumet er formuen din som leietaker, ikke utleierens.
Slik føres depositumet i skattemeldingen
Formue fastsettes etter skatteloven § 4-1 til omsetningsverdien 1. januar av eiendelene dine med økonomisk verdi, med fradrag for gjeld. Et bankinnskudd verdsettes til beløpet på kontoen. Banker har plikt til å gi skattemyndighetene opplysninger om finansielle forhold (skatteforvaltningsloven § 7-3), og innskuddet vises normalt i skattemeldingen din sammen med andre bankinnskudd.
Bor dere flere på samme kontrakt, er pengene normalt delt mellom dere etter hvor mye hver har lagt inn, og hver av dere fører sin del. Det er saldoen 1. januar som teller, ikke hva som har stått på kontoen resten av året. Betalte du depositum i november og får det tilbake etter nyttår, er beløpet med i formuen. Flyttet du ut og fikk pengene tilbake før 1. januar, er det ikke med.
Ligger formuen din samlet under bunnfradraget, betaler du ingen formuesskatt, selv om depositumet står oppført. Det er likevel verdt å kontrollere at depositumet er med blant innskuddene. Står depositumet på en konto banken ikke har koblet til deg, må du selv legge det inn.
Renter på depositumet
Renter som er opptjent på depositumskontoen, tilhører leieren. Husleieloven § 3-5 tredje ledd gir deg rett til å kreve dem utbetalt mens leieforholdet varer. Rentene er kapitalinntekt for deg og skattepliktig som annen renteinntekt etter skatteloven § 5-1.
Rentene er inntekt for det året de er godskrevet, også om du ikke har tatt dem ut. Står de igjen på kontoen, øker de saldoen du skal oppgi i formuen året etter.
Eksempel med Sara og Tore
Eksempel: Sara leier en toroms i Trondheim for 14 000 kroner i måneden og har satt inn tre måneders leie i depositum, 42 000 kroner, på en depositumskonto i hennes navn. Per 1. januar står det 42 900 kroner på kontoen, siden det har kommet 900 kroner i renter. I skattemeldingen står hele beløpet som bankinnskudd. De 900 kronene er renteinntekt for året.
Sara flytter ut i mars og får utbetalt depositumet etter at utleieren Tore har samtykket skriftlig. Neste års 1. januar er saldoen null, og depositumet teller ikke lenger med i formuen hennes.
Tore skal ikke føre depositumet som sin formue. Han har ikke eiendomsrett til beløpet, og kravet hans på utbetaling forutsetter at det oppstår et krav mot Sara. Rettigheter som er avhengig av at en betingelse inntrer, er blant eiendelene som ikke medregnes ved fastsettelsen av formue etter skatteloven § 4-2 første ledd.
Når utleieren trekker i depositumet eller holder det tilbake
Trekker utleieren penger fra depositumet fordi han mener du skylder leie eller har skadet leiligheten, blir saldoen lavere. Det du har igjen på kontoen 1. januar, er det som teller. Er det tvist om pengene, og de ligger på kontoen til saken er avgjort, er det beløpet på kontoen som føres.
Har du betalt depositumet til utleieren direkte og krever det tilbake, har du et pengekrav mot ham. Beløpet du krever, er en eiendel i formuen din så lenge kravet er reelt, men verdien kan være lavere hvis det er grunn til å tro at han ikke kan betale.
Når depositumet ikke ligger på depositumskonto
Noen utleiere tar imot depositumet på egen konto i stedet for en depositumskonto. Det er i strid med lovens krav om særskilt konto i leierens navn. Pengene er da ikke sperret, og du har et pengekrav mot utleieren. Kravet er en eiendel for deg, og normalt er det beløpet du har krav på som er verdien, forutsatt at utleieren kan betale.
I et slikt tilfelle vil banken ikke rapportere noe til deg, fordi kontoen ikke står i ditt navn. Du må selv legge beløpet inn i skattemeldingen hvis du har formue som skal opplyses. Bankgaranti i stedet for kontant depositum er derimot ikke en formuesgjenstand for deg, siden du ikke har satt inn penger.
Kort oppsummert
- Depositum på depositumskonto er leietakerens penger. Kontoen skal stå i leierens navn (husleieloven § 3-5).
- Du fører depositum formue leietaker som et vanlig bankinnskudd med saldoen 1. januar.
- Opptjente renter tilfaller leieren og er skattepliktig renteinntekt.
- Utleierens betingede krav på pengene regnes ikke som formue for ham.
- Ligger depositumet på utleierens egen konto, har du et krav mot ham som du må ta med.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.