Bytte bolig med noen i stedet for å selge: skattereglene

Bytte regnes som salg i begge retninger

Etter skatteloven § 9-2 første ledd omfatter realisasjon blant annet makeskifte og bytte. Bytter du bolig med en annen eier, er det derfor skattemessig det samme som at hver av dere selger boligen sin og kjøper den andres. Det gjelder selv om det ikke går noen penger mellom dere.

Du kan altså ikke unngå gevinstskatt ved å kalle det et bytte. De samme reglene som ved vanlig salg avgjør om en eventuell gevinst er skattepliktig. Gjelder det en vanlig bolig, er det § 9-3 annet ledd. Gjelder det en fritidsbolig, er det fjerde ledd.

Hver av partene vurderes for seg. Det betyr at Ola kan ha skattefri gevinst fordi han bodde i boligen sin, mens Mette har skattepliktig gevinst fordi hun leide ut. Dere må begge føre bytte i skattemeldingen når det gir en skattepliktig gevinst eller tap.

Slik regnes gevinsten ved bytte

Gevinsten er vederlaget minus inngangsverdien og kostnader. Ved et bytte er vederlaget det du får i bytte. Det er verdien av den boligen du overtar, justert for eventuelle penger som går den ene eller andre veien. Får du en bolig verdt 3 300 000 kroner og betaler 200 000 kroner i mellomlegg, er verdien av det du har gitt fra deg i praksis 3 100 000 kroner.

Verdien settes ofte lik markedsverdien. Er boligene av ulik verdi, bør det stå i avtalen hvor mye den ene betaler den andre, og hva som er avtalt verdi for hver bolig. En takst eller en meglervurdering gir et godt grunnlag hvis skattemyndighetene spør.

Kostnader ved byttet kan trekkes fra på samme måte som ved salg. Det gjelder meglerhonorar og lignende utgifter til å gjennomføre overdragelsen. Inngangsverdien din er det du betalte for boligen du gir fra deg, pluss kjøpskostnader og påkostninger.

Det gjelder også om du bytter bolig mot noe annet enn en bolig. Bytter du en leilighet mot en tomt eller en hytte, er det fortsatt realisasjon av leiligheten, og reglene for leiligheten avgjør skatten på den. Den boligen du får, får normalt en inngangsverdi som svarer til verdien av det du ga fra deg, og eiertiden din starter å løpe fra byttet. Ved senere salg regnes gevinsten fra det tallet.

Ved tinglysing av skjøtene kan det komme dokumentavgift på begge sider, siden begge overtar eiendom. Det er en avgift og ikke en skatt, men beløpet hører med i kostnadene når du regner ut inngangsverdien.

Når gevinsten er skattefri

Er du eier av en vanlig bolig, er gevinsten skattefri når du har eid den i mer enn ett år og brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene. Tidspunktet som teller, er når byttet skjer eller avtales. Har du hatt boligen utleid, har du kanskje ikke nok botid.

Gjelder byttet en fritidsbolig, er fritaket i § 9-3 fjerde ledd det samme som ved salg: egen bruk i minst fem av de siste åtte årene, og mer enn fem års eiertid og tid siden ibruktaking.

Er byttet til en nær slektning, vurderes det på samme måte. Gir dere hverandre bolig til en pris som er klart under verdi, kan det være gavesalg. Gavesalg regnes også som realisasjon, jf. § 9-2.

Tidfesting følger hovedregelen i § 14-2. Gevinsten tas med det året du får en ubetinget rett til den nye boligen, normalt når byttet er bindende avtalt.

Kort oppsummert

• Bytte av bolig regnes som salg av boligen du gir fra deg, etter § 9-2.
• Gevinsten vurderes etter de vanlige reglene om eiertid og botid, og hver av partene vurderes for seg.
• Vederlaget er verdien av boligen du får, justert for mellomlegg. En takst gir et godt grunnlag.
• Er vilkårene for skattefritak oppfylt, er gevinsten skattefri. Ellers er den skattepliktig med 22 prosent.
• Du må ta vare på dokumentasjon på verdi og inngangsverdi.