Når budet ditt binder deg, og når du blir løst fra det

Bindingen starter når selgeren har fått budet

Et bud på en bolig er et tilbud i avtalerettslig forstand. Når selgeren får det, kan han si ja og dermed binde deg. Det er hele poenget med et bud: han skal kunne stole på at det gjelder.

Det gjelder helt til fristen du selv har satt, akseptfristen. Avtaleloven § 2 sier at et ja må være kommet fram til deg før fristen er ute. Kommer selgerens ja fram kl. 11.58 og fristen er kl. 12.00, er avtalen inngått. Kommer den kl. 12.03, er den for sent.

Du kan ikke angre mens bindingen varer. Det finnes ingen angrerett på et bud. Når selgeren har sagt ja i tide, kan du ikke trekke deg uten å bryte avtalen.

Hvor lenge du er bundet av budet, og slik blir du løst

Det er fem hovedmåter.

1. Fristen går ut. Har ikke selgeren akseptert i tide, er du ikke lenger bundet. Et ja som kommer etterpå, regnes som et nytt tilbud (avtaleloven § 4).
2. Selgeren avslår. Etter § 5 slutter et tilbud å binde når det blir avslått, selv om fristen ikke er ute. Avslaget kan være uttrykkelig, eller det kan ligge i at selgeren svarer med et mottilbud. Da er det opprinnelige budet falt bort (§ 6).
3. Boligen er solgt til en annen. Får du beskjed om at selgeren har akseptert et annet bud, er du ikke lenger bundet av ditt.
4. Forbehold i budet. Har du tatt forbehold, for eksempel om finansiering, kan kjøpet falle bort hvis forbeholdet ikke oppfylles. Det virker bare hvis forbeholdet står i budet du la inn.
5. Tilbakekalling som kommer først. Etter § 7 virker en tilbakekalling bare hvis den kommer fram til selgeren før eller samtidig med at han får budet. Det er praktisk bare i de sekundene noe går galt i innleggingen.

Den vanligste misforståelsen er at du kan «trekke budet» når du vil, så lenge det ikke er akseptert. Det kan du ikke. Du kan melde at du ikke lenger står for budet, men selgeren kan likevel akseptere i tide, og da er du bundet. Hvordan det slår ut hvis du likevel trekker deg, er forklart i en egen artikkel om å trekke budet etter aksept.

Hva som skjer når selgeren har akseptert

Når aksepten har kommet fram i tide, er det en avtale om kjøp av fast eiendom. Etter avhendingslova § 1-3 kan en slik avtale gjøres skriftlig eller muntlig, og er den muntlig, skal den settes opp skriftlig når en av partene krever det. Når megleren er med, skjer budgivning og aksept skriftlig. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-8, som sier at megleren bare skal formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig.

Etter aksepten kommer kontrakten. Forbehold som du ikke tok med i budet, kan du ikke legge til etterpå.

Når fristen er kort, og når den er lang

Du bestemmer selv akseptfristen i budet ditt, innenfor det megleren kan formidle. Er fristen lang, er du bundet lenge, og selgeren kan bruke tiden til å vente på bedre bud. Er den kort, risikerer du at selgeren ikke rekker å vurdere budet. I forbrukerforhold skal ikke megleren formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag regnes ikke som virkedag. Forskriften har også egne regler for hva megleren gjør når fristen er åpenbart for kort.

Tenk gjennom to ting før du sender: kan du leve med å være bundet til klokkeslettet du setter, og har du dekning for lånet? Svarer du ja til dem, er det trygt å legge inn budet. Svarer du nei på ett av dem, skriv det inn som forbehold, eller vent.

Kort oppsummert

• Du er bundet av budet fra selgeren får det til akseptfristen går ut, og kan ikke trekke deg selv i mellomtiden.
• Du blir løst hvis selgeren avslår, svarer med mottilbud, du får beskjed om at boligen er solgt til en annen, eller fristen går ut uten aksept.
• Forbehold i budet kan gi deg en vei ut, men bare om de er reelle og akseptert av selgeren.
• Hvor lenge du er bundet av bud, avgjøres av fristen du selv setter, så velg et klokkeslett du kan leve med.
• Et ja som kommer etter fristen, er et nytt tilbud, og du velger om du tar imot det.