Bud som megleren ikke kan formidle: de vanligste grunnene

Det megleren ikke skal formidle

Megleren er bindeleddet mellom budgiveren og selgeren, men er ikke et postkontor. Noen bud skal stoppes før de når selgeren. Dette er de fire hovedgrunnene.

Budet er ikke skriftlig. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd skal megleren bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Et muntlig «jeg byr 4 millioner» på telefon er ikke noe megleren kan sende videre. Forskriften om eiendomsmegling § 6-3 femte ledd sier at også elektroniske meldinger regnes som skriftlige når informasjonen er tilgjengelig også for ettertiden.

Legitimasjon og signatur mangler. Samme ledd krever at megleren innhenter gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles. I praksis skjer det gjerne med BankID. Loven sier ikke at det må være BankID, bare at legitimasjon og signatur må være i orden.

Akseptfristen er for kort. I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag er ikke virkedag. Det står i forskriften § 6-3 tredje ledd, med hjemmel i § 6-8 tredje ledd første punktum.

Budet har krav om hemmelighold. Fra 1. juli 2025 skal megleren ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbeholdet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Det står i § 6-8 tredje ledd annet punktum.

Hva som ikke er en grunn til å stoppe budet

Mange tror megleren kan avvise et bud fordi det er for lavt eller har mange forbehold. Det kan han ikke uten videre. Reglene over dreier seg om form, identitet, frist og åpenhet. Pris og vilkår er det selgeren som bestemmer over.

Megleren kan dermed ikke på egen hånd stoppe:

• bud langt under prisantydningen
• bud med forbehold om finansiering, lånetakst eller salg av egen bolig

Megleren skal også kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes, jf. § 6-8 sjette ledd. Har han ikke gjort det, skal han gi selgeren skriftlig beskjed om grunnen og om mulige følger før handelen inngås. Mangler kontrollen, er det ikke grunn til å stanse budet, men selgeren skal vite det.

Når reglene gjelder, og hvem som har plikten

Alle fire reglene er plikter for megleren, ikke for deg som byr. Du gjør ikke noe straffbart ved å sende et bud uten legitimasjon eller med for kort frist. Megleren skal bare si fra og be deg rette det. Den faste minstefristen gjelder i forbrukerforhold, altså når selgeren er en privatperson. Reglene om skriftlighet, legitimasjon og skjulte bud står i selve loven og gjelder uansett.

Plikten gjelder også aksepter og avslag. Megleren skal ikke formidle en muntlig aksept fra selgeren til budgiveren, bare det som er gitt skriftlig.

Hva du gjør hvis budet ditt stoppes, og hva hvis det ikke ble stoppet

Får du beskjed om at budet ikke kan formidles, spør hva som må rettes. Retting er vanligvis rask, men husk at tiden kan løpe. Ber du om bud som er gyldige og kommer inn i tide, har du normalt ikke noe tap.

Har megleren derimot formidlet et bud som ikke skulle vært formidlet, er det megleren som har brutt reglene. Finanstilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr for brudd på § 6-8, jf. § 8-9. Selv om en handel kan stå fast, kan andre budgivere klage skriftlig til meglerforetaket. Les mer om skjulte bud.

Kort oppsummert

• Megleren skal ikke formidle bud som ikke er skriftlige, som mangler legitimasjon og signatur, som har for kort akseptfrist, eller som krever hemmelighold.
• Forbudet mot skjulte bud og forbehold gjelder fra 1. juli 2025.
• Lave bud eller bud med vanlige forbehold kan formidles.
• Budet kan rettes og leveres på nytt, så lenge fristen ikke er gått ut.