Avtaletypen bestemmer utgangspunktet
Loven som gjelder for kjøpet, følger av hva slags avtale som ble inngått fra starten av. Har du kjøpt en bolig som entreprenøren skulle føre opp eller ferdigstille for deg, er dette en oppføringsavtale som reguleres av bustadoppføringslova, med de rettighetene og pliktene loven gir begge parter, blant annet knyttet til garantistillelse, frister og overtakelsesforretning. At du flytter inn før boligen formelt er ferdigstilt og overtatt, endrer ikke i seg selv hvilken lov som regulerer avtaleforholdet — det er fortsatt en oppføringsavtale, bare med en mer uoversiktlig praktisk gjennomføring enn normalt. Borgny flyttet inn i en nybygget enebolig tre uker før den avtalte overtakelsesdatoen, etter avtale med entreprenøren om at gjenstående arbeid, som ferdigstillelse av utearealet og montering av kjøkkeninnredning, kunne fullføres mens familien allerede bodde der. Da det senere oppstod uenighet om enkelte mangler ved arbeidet, var det fortsatt bustadoppføringslova som regulerte forholdet mellom Borgny og entreprenøren, siden avtalen i sin kjerne var en oppføringsavtale — den tidlige innflyttingen endret ikke dette utgangspunktet, selv om den skapte praktiske utfordringer knyttet til nøyaktig hvilke arbeider som gjensto og hvem som hadde ansvaret for boligen i mellomperioden. Hadde Borgny og entreprenøren i stedet avtalt at familien skulle overta hele eneboligen fullt ferdigstilt med et helt nytt kjøp av en annen, allerede oppført bolig i mellomtiden, ville situasjonen vært en annen — men fordi kjernen i avtalen fortsatt var at entreprenøren skulle fullføre byggingen, forble bustadoppføringslova det styrende regelverket helt frem til formell overtakelse.
Hvorfor tidlig innflytting likevel skaper komplikasjoner
Selv om selve lovvalget normalt ikke endres av tidlig innflytting, skaper det praktiske utfordringer knyttet til overtakelsesforretningen og risikoovergangen. Overtakelsesforretningen er det formelle tidspunktet der eventuelle mangler skal registreres, og der risikoen for boligen normalt går over fra entreprenør til kjøper. Flytter du inn før denne forretningen er gjennomført, kan det bli vanskeligere i ettertid å fastslå nøyaktig hvilken stand boligen var i på det tidspunktet risikoen egentlig gikk over, og om skader som oppdages etterpå skyldes gjenstående byggearbeid eller forhold som oppstod etter at familien flyttet inn. Dette kan komplisere bevisbildet dersom det senere blir tvist om mangler, særlig dersom det er lang tid mellom faktisk innflytting og den formelle overtakelsesforretningen, og entreprenøren i mellomtiden fortsatt har hatt arbeidsfolk inne i boligen for å fullføre gjenstående punkter. Det kan også oppstå uklarhet om hvem som har ansvaret for forsikring av boligen i denne mellomperioden, siden entreprenørens byggherreforsikring og kjøperens ordinære boligforsikring ofte er tenkt å avløse hverandre nettopp ved overtakelsestidspunktet, ikke ved faktisk innflytting.
Betydningen for reklamasjon og overtakelsesprotokoll
Fordi overtakelsesprotokollen normalt er utgangspunktet for hvilke mangler som er registrert og når reklamasjonsfristene begynner å løpe, bør du være ekstra nøye med å få gjennomført en formell overtakelsesforretning selv om du allerede bor i boligen. Sørg for at alle synlige mangler og gjenstående arbeidspunkter blir skriftlig protokollert på dette tidspunktet, uavhengig av at du har bodd der en periode i forveien. Mangler som oppdages etter innflytting, men før formell overtakelse, bør også dokumenteres fortløpende, gjerne med dato og bilder, slik at det ikke oppstår tvil om hvilken stand boligen faktisk var i mens arbeidet fortsatt pågikk. Dette er særlig viktig fordi entreprenøren i en slik mellomperiode ofte fortsatt har adgang til boligen for å fullføre arbeid, noe som gjør det vanskeligere å skille mellom feil som skyldes byggearbeidet og eventuell slitasje fra familiens egen bruk. Har du mulighet til det, bør du be om at gjenstående arbeidspunkter listes skriftlig av entreprenøren fortløpende, med dato for når hvert punkt faktisk ble fullført, slik at det ikke i ettertid blir uklart hvilke deler av boligen som var ferdigstilt på hvilket tidspunkt.
Hva bør du gjøre hvis du vurderer å flytte inn tidlig?
Vurderer du å flytte inn før boligen er formelt levert, bør du avtale skriftlig med entreprenøren hva som gjenstår, hvem som har risikoen for boligen i denne mellomperioden, og når den formelle overtakelsesforretningen skal gjennomføres. Be gjerne om at avtalen presiserer hvordan forsikringsansvaret er fordelt frem til formell overtakelse, og sørg for at datoen for overtakelsesforretningen faktisk blir fastsatt og gjennomført, selv om den praktiske innflyttingen skjer tidligere. Dette reduserer risikoen for uklarhet om ansvar dersom det oppstår skader eller mangler i perioden mellom innflytting og formell overtakelse. Er du usikker på hvordan en slik avtale bør utformes, kan det være lurt å få en boligadvokat til å se på formuleringene før du flytter inn, slik at både du og entreprenøren har et felles, skriftlig utgangspunkt for hvem som bærer risikoen frem til den formelle overtakelsesforretningen faktisk er gjennomført.
Kort oppsummert: - Avtaletypen fra starten av avgjør om bustadoppføringslova gjelder — tidlig innflytting endrer normalt ikke dette. - Tidlig innflytting kan gjøre det vanskeligere å fastslå boligens stand ved risikoovergangen. - Overtakelsesforretningen er fortsatt viktig å gjennomføre formelt, selv om du allerede bor i boligen. - Dokumenter mangler og gjenstående arbeid fortløpende dersom du flytter inn før formell overtakelse. - Avtal skriftlig med entreprenøren hvem som har risikoen i perioden før formell overtakelse.