Kan jeg bruke leiligheten som studio for foto og podkast?

Studio for foto og podkast i en leid leilighet

Husleieloven § 5-1 tredje ledd sier at leieren ikke kan bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Er leiligheten leid ut som bolig, er det boligbruk som er avtalt. Spørsmålet er derfor om det du gjør, fortsatt er vanlig bruk av en bolig.

Loven sier ikke noe om hjemmekontor, hjemmestudio eller selvstendig virksomhet i boliger. Den eneste uttrykkelige regelen om virksomhet i § 5-1 gjelder leie av lokale, der leier kan drive annen beslektet virksomhet så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for utleier eller andre brukere. For bolig finnes ikke noe slikt unntak.

Det betyr at grensen må trekkes ut fra avtalen og hva som er vanlig for en bolig. En bolig brukes til å bo i, og mange gjør også litt arbeid hjemme.

Hva som vanligvis er greit

Å sitte ved pcen og redigere bilder, ta bilder av egne ting for salg på nett, spille inn en podkast eller streame sammen med en venn én kveld i uken er noe de fleste vil se som vanlig boligbruk. Det forutsetter at det skjer uten at naboer plages og uten at leiligheten fungerer som arbeidssted for andre.

Utstyr som du setter opp midlertidig, for eksempel en bakgrunnsduk, et lite stativ eller en mikrofon på et bord, krever ikke samtykke. Det er heller ikke noen forandring av husrommet.

Dette er likevel ikke en rett. Er det forbudt i leieavtalen eller i ordensreglene å drive næringsvirksomhet fra boligen, vil du være bundet av det så lenge det er en rimelig ordensregel (§ 5-2 andre ledd). Sjekk avtalen først.

Hva som trolig går utover avtalt formål

Det blir annerledes når bruken har preg av ordinær virksomhet. Tegn på det er at kunder eller modeller kommer til leiligheten, at det er faste åpningstider, at utstyr og belysning fyller flere rom, eller at det blir mye trafikk i trappen. Leiligheten blir da i praksis et arbeidssted.

Samme gjelder hvis du vil lyddempe veggene, henge opp bakgrunner i taket eller bygge et lite lydrom. Slike endringer er forandringer som krever utleiers samtykke etter § 5-4, og de kan hindre at leiligheten blir satt tilbake i opprinnelig stand ved flytting. Husleieloven skiller ikke mellom lyd- og andre forandringer.

Bor du i et sameie eller borettslag, kan vedtekter og husordensregler forby næringsvirksomhet i boligene. Brudd kan føre til at sameiet krever at du slutter, og utleier kan da bli involvert.

Ro og orden for naboene

Utleier plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, og leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud (§ 5-2). Vanlig støy fra en podkast er ikke noe problem. Høye instrumenter, mange timer med innspilling på kveldstid eller mye aktivitet av folk som kommer og går, kan være det.

Naboer kan klage til utleier, og utleier kan gi deg en skriftlig advarsel. Hva en advarsel innebærer, er omtalt i saken om advarsel til leietaker. Gjentatt brudd kan etter hvert føre til at utleier sier opp eller hever avtalen (se § 9-9 om vesentlig mislighold), men en rimelig reaksjon begynner vanligvis med en henvendelse.

Slik spør du utleier

Beskriv bruken konkret: hva du vil gjøre, hvor mange personer som kommer, når på døgnet og hvor mye støy. Tilby å bruke bestemte tider, og si fra at du ikke endrer noe på husrommet. Be om et skriftlig svar.

Gjør tiltaket ikke at leiligheten brukes annerledes enn en bolig, trenger du ikke spørre. Sjekk også at innboforsikringen dekker utstyret når det brukes i virksomhet. Det er en sak mellom deg og forsikringsselskapet, uavhengig av hva utleier sier.

Kort oppsummert

• Husleieloven § 5-1 tredje ledd forbyr bruk av husrommet til annet formål enn avtalt, og en boligleie er avtalt til bolig.
• Å bruke leiligheten som studio for foto og podkast i liten skala er vanligvis vanlig boligbruk.
• Kundebesøk, faste åpningstider og ombygging for studiodrift går trolig utover avtalen og krever utleiers samtykke.
• Lydisolering og andre forandringer krever samtykke etter § 5-4.
• Støy og trafikk som plager naboene kan gi advarsel etter reglene om ro og orden i § 5-2.