Bortfesteren er grunneieren i et festeforhold – den som eier tomta og leier den bort til festeren mot en årlig festeavgift. Bortfester kan være en privatperson, et gårdsbruk, en kommune eller en stor grunneier som Statskog, Finnmarkseiendommen eller Opplysningsvesenets fond. Bortfesterens viktigste rett er festeavgiften; de viktigste begrensningene er at bolig- og fritidsfeste verken kan sies opp eller nektes forlenget.

Om festeren er leietakeren i tomtefestets verden, er bortfesteren utleieren. Men det er en utleier med uvanlig lite makt over «leiligheten» sin: Loven har flyttet det meste av kontrollen over til festeren når tomta brukes til hjem eller hytte.

Håkon i Valdres – en typisk norsk bortfester

Håkon driver slektsgården i Valdres, slik faren og bestefaren gjorde før ham. På 1960- og 70-tallet festet bestefaren bort tjue hyttetomter i gårdens utmark – den gang en kjærkommen biinntekt for et lite fjellbruk. I dag er Håkon bortfester for tjue hytteeiere fra Oslo-området og lavlandet.

Hvert år sender han ut festeavgiftene, til sammen rundt 150 000 kroner – penger som fortsatt betyr noe for gårdsdriften. Hvert tiende år kan han KPI-regulere avgiftene. Men der stopper også mye av handlingsrommet hans: Han kan ikke si opp festene, ikke nekte hytteeierne å selge eller la barna arve, og ikke skru opp avgiftene i takt med de galopperende tomteprisene i Valdres. Når gamle kontrakter løper ut, kan festerne kreve forlengelse – og etter 30 års festetid kan de kreve innløsning, om enn med visse unntak for landbrukseiendommer som Håkons.

Håkons situasjon er helt vanlig. Norske bortfestere flest er ikke eiendomsbaroner, men gårdbrukere og småskala grunneiere som arvet festekontraktene sammen med jorda.

De store bortfesterne

Ved siden av tusenvis av private grunneiere finnes noen svært store aktører på bortfestersiden.

Opplysningsvesenets fond forvalter verdier med opphav i gamle prestegårdseiendommer og har historisk vært blant landets aller største bortfestere, med festetomter over hele landet.

Statskog SF er statens grunneierselskap og forvalter rundt en femtedel av fastlands-Norge, med et stort antall hyttefester i skog og fjell.

Finnmarkseiendommen (FeFo) eier og forvalter det meste av grunnen i Finnmark og er dermed bortfester for svært mange boliger og hytter i landets nordligste fylke – i deler av Finnmark har feste vært den vanligste måten å disponere tomt på.

Kommuner festet særlig i etterkrigstiden bort boligtomter for å fremme boligbygging, og mange av disse festene løper fortsatt.

I tillegg kommer bygdeallmenninger, statsallmenninger og andre fellesorganer som fester bort tomter i utmark.

Felles for storaktørene er at de forvalter festeforholdene profesjonelt, med standardiserte kontrakter, faste reguleringsrutiner og – i økende grad – tilbud om innløsning; flere har de senere årene solgt unna deler av festeporteføljene sine, som regel ved at festerne får kjøpe tomtene. Som fester hos en storaktør møter du sjelden et ansikt, men et saksnummer – til gjengjeld er saksbehandlingen forutsigbar og lovens rammer godt innarbeidet. Hos en privat bortfester som Håkon er forholdet mer personlig, på godt og vondt: kortere vei til en prat over kjøkkenbordet, men også større rom for misforståelser om hva loven faktisk tillater.

Bortfesterens rettigheter

Bortfesterens kjernerettighet er den økonomiske: krav på festeavgift, og rett til å regulere den innenfor lovens rammer – som hovedregel etter konsumprisindeksen, og ved forlengelse av tidsbegrensede avtaler et mulig engangsløft opp til lovens maksimalbeløp. Ved innløsning har bortfesteren krav på innløsningssum etter lovens regler, som hovedregel 25 ganger årlig festeavgift.

Bortfesteren beholder også det formelle eierskapet til grunnen, med de mulighetene det gir utenfor selve festearealet – skogsdrift, beite, jakt og annen utnyttelse av eiendommen rundt. Og kontrakten kan gi bortfesteren særlige rettigheter, som vilkår om veivedlikehold eller samtykke ved visse disposisjoner, så langt de ikke strider mot loven.

Bortfesterens plikter og begrensninger

Pliktsiden er i hovedsak passiv: Bortfesteren skal respektere festerens råderett over tomta og ikke forstyrre bruken innenfor festeformålet. De virkelige begrensningene ligger i det bortfesteren ikke kan: ikke si opp bolig- eller fritidsfeste, ikke motsette seg lovlig forlengelse, ikke kreve annen regulering enn loven tillater, og som hovedregel ikke motsette seg innløsning når vilkårene er oppfylt. Det viktigste unntaket er landbruksunntaket, som på visse vilkår lar gårdsbruk beholde fritidstomter mot å tilby festeren forlengelse.

Når bortfesteren skifter

Et festeforhold kan vare i generasjoner, og bortfesterrollen følger eiendommen, ikke personen. Selger Håkon gården, blir den nye eieren automatisk bortfester for de tjue hyttefestene – på nøyaktig samme vilkår. For festerne endres bare kontonummeret på fakturaen. Store bortfestere selger dessuten fra tid til annen hele porteføljer av festetomter, ofte til festerne selv gjennom innløsning. Uansett hvem som sitter på bortfestersiden, ligger festerens rettigheter fast: De følger av kontrakten og loven, ikke av hvem som til enhver tid eier grunnen.

Er du usikker på hvem som er din bortfester, gir grunnboken svaret: Den som har hjemmel til eiendommen tomta er festet fra, er bortfesteren – og festeavgiften skal betales til den som til enhver tid eier grunnen. Et gratis oppslag i Kartverkets innsynsløsning er alt som skal til for å få navnet på bordet.