Borettslag og sameie i skattemeldingen: fellesgjeld, renter og formue

Borettslag i skattemeldingen: du skattlegges, ikke laget

Et borettslag er et selskap, men det skattlegges ikke som selskap. Etter skatteloven § 7-3 første ledd skattlegges andelshaverne i stedet. Bestemmelsen gjelder borettslag og boligaksjeselskap som har som hovedformål å gi andelshaverne bolig i hus selskapet eier (annet ledd). Vilkårene i tredje ledd, blant annet at minst 85 prosent av leieinntektene og dekningen av felleskostnadene kommer fra andelshaverne, avgjør hvilke selskaper som omfattes.

Det betyr at du ikke ser noe «selskapsregnskap» i din egen skattemelding. Du ser din del av det. I praksis rapporterer borettslaget hver andelshavers andel av inntekter, kostnader, gjeld og formue, og skattemyndighetene kan forhåndsutfylle skattemeldingen med opplysningene (skatteforvaltningsloven § 8-2 tredje ledd).

Hva som kommer fra borettslaget

Sjette ledd i § 7-3 forklarer innholdet. Inntekten fastsettes på den enkelte andelshaver. Bruttoinntekten er din andel av selskapets renteinntekter, andre inntekter som ikke har tilknytning til selve eiendommen, og gevinst ved at selskapet selger eiendommer. Til fradrag kommer din andel av selskapets rentekostnader, kostnader som ikke har tilknytning til eiendommen, og tap ved salg.

For de fleste andelshavere som bor i leiligheten selv, er dette to ting: en liten andel renteinntekt på selskapets innskudd, og en større andel rentekostnader på fellesgjelden. Netto blir som regel et fradrag. Selve bruken av leiligheten er skattefri, fordi fordel ved at eieren bruker egen bolig, ikke er skattepliktig.

Leier du ut leiligheten, kommer netto utleieinntekt i tillegg, når den ikke er fritatt etter § 7-2. Det er egne regler om utleie, men beregningen av din andel av selskapets tall er den samme.

Formue og fellesgjeld

Boenheten din verdsettes som en vanlig bolig etter reglene i § 4-10 annet og tredje ledd. Er det din primærbolig, settes den til 25 prosent av beregnet omsetningsverdi. Øvrig verdi av andelen settes til din andel av selskapets netto formue utenom boenhetene, og innskudd fra andelshaverne kommer ikke til fradrag ved beregningen (femte ledd). Din andel av fellesgjelden kommer derfor til fradrag i formuen din.

Hvordan fellesgjelden føres som gjeld, hvordan rentene gir fradrag og hvordan et salg regnes ut, er egne spørsmål med egne regler. Felles for dem er at tallene går via selskapet og deles ut til deg som andelshaver.

Boligaksjeselskap behandles på samme måte som borettslag. Oppfyller et selskap ikke vilkårene i tredje ledd, kan reglene i § 7-3 likevel gjelde når skattemyndighetene finner at det gir et resultat som stemmer bedre med det virkelige forhold enn skattlegging etter regnskap (femte ledd). Det er altså ikke bare organisasjonsformen som avgjør.

Er leiligheten din en sekundærbolig, verdsettes boenheten til 100 prosent av beregnet omsetningsverdi i stedet for 25 prosent (tredje ledd). Fellesgjelden og rentene deles ut på samme måte uansett.

Slik sjekker du tallene

Den forhåndsutfylte skattemeldingen viser det borettslaget har rapportert. Lønnstakere og pensjonister som får en riktig og fullstendig forhåndsutfylt melding, kan unnlate å levere den (§ 8-2 fjerde ledd), men da gjelder opplysningene som om du hadde gitt dem selv.

Sammenlign tallene med borettslagets årsoppgave eller årsmelding. Se etter at andelen av fellesgjeld stemmer med det du betaler felleskostnader på, og at renteandelen er forholdsmessig riktig. Feil rapportering fra borettslaget kan du rette i skattemeldingen. Har du levert, kan du sende endring.

Sameie er en annen ordning

Et sameie, for eksempel et eierseksjonssameie, er ikke et boligselskap etter § 7-3. Der eier du selve seksjonen som en selveid leilighet. For sameiets ansvar og forpliktelser hefter hver seksjonseier etter sin sameiebrøk (eierseksjonsloven § 30).

Det betyr at fellesgjeld i et sameie i utgangspunktet er gjeld du hefter for, og som kan trekkes fra i formuen etter vanlige regler. Hvordan den rapporteres, avhenger av at sameiet eller banken gir opplysninger til skattemyndighetene. Sjekk at beløpene finnes i skattemeldingen din.

Kort oppsummert

• Andelshavere i borettslag skattlegges i stedet for selskapet (skatteloven § 7-3).
• Du fører din andel av fellesgjeld, renter og formue i skattemeldingen, og tallene er vanligvis forhåndsutfylt.
• Egen bruk av boligen er skattefri. Rentekostnadene gir fradrag.
• Sjekk tallene mot borettslagets årsoppgave og rett feil i skattemeldingen.
• I et sameie hefter du selv for din andel av gjelden (eierseksjonsloven § 30).