Borett og sykehjem: dette bør avtalen si
Loven har ingen fast regel for hva som skjer med en borett når den som har den flytter på sykehjem, så avtalen må si det. Uten en avtale kan boretten bli stående som en rett ingen bruker, og eieren og foreldrene kan ha ulikt syn på om den består. Avtalen bør si om boretten hviler, faller bort eller kan leies ut, hvem som betaler strøm og avgifter mens boligen står tom, og hva som gjelder hvis foreldrene kommer tilbake. Er boretten tinglyst, bør endringen tinglyses.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Borett og sykehjem: hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneServituttlova gjelder rettigheter til å bruke en annens eiendom, og en borett er en slik rett. Loven sier først at avtalen går foran lovens regler der partene har avtalt noe annet (servituttlova § 1). Ordet sykehjem finnes ikke i loven, og den har ingen regel om at en borett faller bort fordi den som har den, får plass på institusjon.
Eieren har likevel noen veier ut. Er en rett klart til mer skade enn nytte, kan eieren kreve at den avvikles, men bare hvis ulempen ikke kan løses ved å flytte eller presisere bruken, og eieren må betale vederlag som ikke kan settes lavere enn det retten er verdt for den som har den (§ 7). Saken avgjøres av jordskifteretten (§ 18). Terskelen er høy, og en borett foreldrene faktisk kan komme tilbake til, er vanskelig å kalle klart til mer skade enn nytte.
Loven gir heller ingen rett for rettighetshaveren til å la andre overta en rett som dekker et rent personlig behov (§ 9). En borett til foreldrenes eget bruk kan derfor ikke uten videre gis videre til noen andre.
Hvilke valg avtalen bør ta
Det første valget er hva som skjer med selve retten. Dere kan velge mellom flere varianter. Retten kan hvile, slik at den består men ikke brukes, og foreldrene kan flytte tilbake. Den kan falle bort når foreldrene har fått fast plass på sykehjem, kanskje mot en avtalt sum. Eller den kan bestå samtidig som eieren får bruke boligen i mellomtiden.
Skriv også hva som utløser overgangen. «Fast plass» er lettere å bruke enn «sykehjem», for et korttidsopphold etter et sykehusopphold skal normalt ikke få boretten til å hvile. Avtalen kan knytte det til kommunens tildeling av en langtidsplass.
Sett gjerne en grense for hvor lenge hvilen varer, for eksempel to år, og si hva som skjer etter det. Si også hva som gjelder når bare den ene av to foreldre flytter. Blir den andre boende, fortsetter retten normalt for vedkommende.
Strøm, avgifter og vedlikehold mens boligen står tom
Boligen koster penger selv om ingen bor der. Eieren får regningene for kommunale avgifter og forsikring, og i kommuner med eiendomsskatt kommer den også. Avtalen bør si om foreldrene fortsetter å betale sin del, om eieren overtar alt, eller om noe dekkes av en eventuell leieinntekt.
Eieren har dessuten plikter overfor en bank som har pant i huset. Panteloven krever at den som har pantsatt eiendommen, sørger for forsvarlig stell og vedlikehold, og at bygningen er forsikret mot brann og annen tingsskade i vanlig utstrekning (panteloven § 1-7). Disse pliktene kan eieren ikke skyve over på foreldrene overfor banken, men avtalen kan fordele kostnaden mellom dem.
Hva kommunen krever i betaling for sykehjemsplassen, avgjøres etter egne regler og ikke av avtalen om boretten. Det er et eget tema som er behandlet i spørsmålet om å gi bort verdier før sykehjem.
Solveig og Mikael Lunde
Solveig Lunde er 81 år og har borett i underetasjen hos sønnen Mikael. Avtalen sier bare «borett så lenge hun lever». Etter et fall får hun langtidsplass på sykehjem. Mikael vil leie ut underetasjen for 9 500 kroner i måneden, og datteren Tone mener moren kan komme hjem igjen.
De skriver et tillegg. Boretten hviler i inntil tolv måneder av gangen, og Solveig kan flytte tilbake hvis legen sier at det er forsvarlig. I hvilen kan Mikael bruke eller leie ut underetasjen, mot at han betaler all strøm og alle avgifter for den delen, til sammen 2 050 kroner i måneden. Over et år gir det 114 000 kroner i leie og 24 600 kroner i utgifter for Mikael. Etter tolv måneder tar de en ny runde, og blir de ikke enige, står boretten fast som før.
Tillegget gir Solveig trygghet for at hjemmet ikke er borte, og Mikael får en klar rett til å bruke boligen i mellomtiden.
Slik fester dere endringen
Avtalen må være skriftlig og signert av begge. Er boretten tinglyst, bør tillegget også registreres, slik at en kjøper eller en bank ser hva som gjelder. Grunnboken kan ta imot dokumenter som endrer eller opphever en rett i fast eiendom (tinglysingsloven § 12). Faller boretten helt bort, skal registerføreren slette den når den åpenbart er opphørt (§ 31).
Er den som har retten ikke lenger i stand til å forstå hva hun skriver under på, må noen med gyldig fullmakt eller en verge handle for henne. Reglene står i vergemålsloven. Gjør dette før flyttingen hvis dere kan, mens foreldrene selv kan ta stilling.
Kort oppsummert
- Loven har ingen fast regel for borett og sykehjem. Avtalen avgjør, og et tillegg som tar stilling til flyttingen forebygger konflikt.
- Avtalen bør si om boretten hviler, faller bort eller kan brukes av eieren i mellomtiden, og hvor lenge.
- Fordel strøm, avgifter, forsikring og vedlikehold for den tiden boligen står tom.
- Endringer i en tinglyst borett bør tinglyses, og vedkommende må selv kunne skrive under eller ha en fullmektig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.