Boligen ble solgt «som den er» — betyr det at jeg ikke kan klage?

«Som den er» er ikke en blankofullmakt for selger

Nesten alle bruktboliger selges med «som den er»-forbehold. Mange kjøpere tror dette betyr at de godtok all risiko og ikke kan klage på noe som helst. Det er feil.

«Som den er» er et allment forbehold — det senker terskelen for hva som er en mangel, men det fjerner ikke selgers ansvar. Loven setter klare grenser for hva forbeholdet faktisk dekker.

Hva loven sier

Avhendingslova § 3-9 er tydelig på to unntak fra «som den er»:

Første unntak: Boligen har likevel en mangel hvis selger har tilbakeholdt opplysninger etter § 3-7, eller gitt uriktige opplysninger etter § 3-8. «Som den er» kan ikke beskytte selger mot brudd på opplysningsplikten.

Andre unntak: Boligen har en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Domstolene bruker gjerne 5–6 % av kjøpesummen som rettledende terskel for hva som er vesentlig.

Ved forbrukerkjøp — der du er privatperson og kjøper bolig av noen som selger som ledd i næringsvirksomhet — har «som den er»-forbehold ingen virkning overhodet, jf. § 3-9 andre ledd.

Eksempel: Karianne

Karianne kjøpte enebolig for 4,2 millioner kroner. Salgskontrakten inneholdt «som den er»-forbehold. Etter overtakelse viste det seg at drenering rundt grunnmuren var fullstendig defekt — utbedringskostnad 280 000 kroner. Det utgjorde 6,7 % av kjøpesummen. Selger viste til forbeholdet. Finansklagenemnda ga Karianne medhold: skaden var vesentlig nok til å gi krav på prisavslag uavhengig av forbeholdet.

Hva du skal gjøre — steg for steg

1. Ikke la «som den er» stoppe reklamasjonen — Send reklamasjon uansett, og la selger bevise at forbeholdet gjelder.
2. Sjekk om selger holdt tilbake kjent informasjon — Visste de om problemet? Da er forbeholdet irrelevant.
3. Beregn skadekostnadens andel av kjøpesummen — Over 5–6 % gjør vesentlighetskravet aktuelt.
4. Bestill sakkyndig rapport — Du trenger uavhengig dokumentasjon på omfang og kostnad.
5. Send skriftlig reklamasjon med konkret krav — Oppgi hvilken av unntakene i § 3-9 du støtter deg på.

Vanlige feil

• Gir opp klagen fordi «boligen jo ble solgt som den er»
• Dokumenterer ikke at skaden var til stede ved overtakelse
• Reklamerer for sent fordi de trodde de ikke hadde noen rett

Vanlige spørsmål

Hva hvis salgskontrakten inneholder spesifikke forbehold om fukt eller el?

Spesifikke forbehold er sterkere enn et allment «som den er». Har du eksplisitt godtatt risikoen for fukt i kjeller, er det vanskeligere å klage på akkurat det.

Betyr «som den er» at jeg ikke kan klage på normalt forfall?

Korrekt. «Som den er» gjør at du bærer risikoen for normal slitasje og elde. Det er bare feil som går utover det påregnelige som gir krav.

Hva er forskjellen på «som den er» og «selges uten ansvar»?

I praksis det samme. Loven behandler slike allmenne forbehold likt etter § 3-9.

Hvis du trenger hjelp

Mange gir opp for tidlig fordi de tror «som den er» er et absolutt hinder. Det er det ikke. Vi hjelper deg vurdere om du har et krav — uavhengig av forbeholdet. Fyll ut skjemaet nedenfor.