Betinget skattefritak når boligen brenner eller eksproprieres
Er boligen eller eiendommen din gått tapt ved brann eller annen ulykke, eller blitt ekspropriert, kan du kreve at skattepliktig gevinst fritas. Betinget skattefritak krever at du bruker vederlaget til å kjøpe en tilsvarende eiendel av samme art. Du må ha kjøpt den, eller inngått bindende avtale om kjøp, innen utløpet av det tredje året etter salgsåret. Gevinsten trekkes fra kostprisen på den nye eiendelen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en brann eller ekspropriasjon utløser skatt
Brann og ekspropriasjon er ikke noe du velger, men skattereglene ser likevel på det som et salg. Skatteloven § 9-2 regner både «tap, ødeleggelse og tilintetgjørelse» og «tvangsavståelse ved blant annet ekspropriasjon» som realisasjon. Vederlaget, enten det er forsikringssum eller ekspropriasjonserstatning, er salgssummen. Gevinsten er det du får, minus det eiendelen har kostet deg.
For en bolig du selv har bodd i, er gevinsten som regel skattefri etter § 9-3 andre ledd, når du har eid og bodd der lenge nok. Da trenger du ikke betinget skattefritak. Det blir aktuelt når vilkårene i § 9-3 ikke er oppfylt, for eksempel for en utleiebolig eller en bolig du ikke har bodd i. Tomt har ikke fritaket i § 9-3 (niende ledd), så her kan skattefritak etter § 14-70 ha stor betydning.
Ligger vederlaget under det du betalte, er det et tap. Et tap gir bare fradrag så langt en gevinst ville vært skattepliktig (§ 9-4). Er det ingen gevinst, er det heller ingenting å søke fritak for. Ekspropriasjon skjer også i skyggen av trusselen om tvang. Selger du frivillig til en kjøper som kunne krevd eiendommen ekspropriert, for eksempel en kommune som skal bygge vei, er salget omfattet av samme regel.
Vilkårene i § 14-70
Reglene står i skatteloven § 14-70. Gevinst ved realisasjon av et formuesobjekt kan kreves fritatt for inntektsskatt når objektet er gått tapt ved brann eller annen ulykke, eller er ekspropriert. Det samme gjelder når objektet er solgt til en erverver som kunne krevd det ekspropriert. Odelsløsning og makeskifte likestilles med ekspropriasjon i slike tilfeller.
Fritaket gis «så langt» du bruker vederlaget til å erverve et nytt objekt av samme art. En utleiebolig som brenner, kan erstattes av en ny utleiebolig, og en ekspropriert tomt av en ny tomt. Bruker du bare deler av vederlaget, kan bare en tilsvarende del av gevinsten fritas.
Fritaket gis på krav. Du må altså selv be om det.
Fristen: tre år etter salgsåret
Du må ha ervervet det nye objektet, eller inngått bindende avtale om kjøp, innen utløpet av det tredje året etter realisasjonsåret. Brant boligen i 2025, må det nye kjøpet være gjort innen utgangen av 2028.
Gevinsten du slipper å skattlegge, får du ikke bare gratis. Den trekkes fra kostprisen på det nye objektet. Det gir deg lavere inngangsverdi, og gevinsten kommer dermed til beskatning den dagen du selger det nye objektet, med mindre det er skattefritt.
Departementet kan gi regler om sikkerhetsstillelse når reinvesteringen ikke er gjort innen utløpet av året etter realisasjonsåret.
Fritaket omfatter ikke alle typer eiendeler. Det gjelder ikke varer, andre omløpsmidler eller avskrivbare driftsmidler i saldogruppe a til d, som kontormaskiner, kjøretøy og inventar. Boliger og andre bygg faller ikke i disse gruppene, så de kan omfattes.
For gårdsbruk gjelder egne regler for buskap og dyrehold som er avgrenset i loven.
Hvis du ikke bruker vederlaget slik loven krever
Oppfyller du ikke vilkårene, for eksempel fordi du ikke kjøper nytt objekt innen fristen, skal skattefastsettingen endres for gevinsten eller en forholdsmessig del av den. Det skjer etter skatteforvaltningsloven § 12-1. Gevinsten kommer da til beskatning, og du kan bli møtt med krav om skatt for tidligere år.
Kjøper du et objekt av en annen art enn det du mistet, får du ikke fritak. En bolig erstattes ikke med en båt, og en tomt ikke med aksjer.
Anders og utleieleiligheten i Bodø
Anders Brekke eier en leilighet i Bodø som han har leid ut siden han kjøpte den for 2 100 000 kroner. Han har aldri bodd der, så § 9-3 gjelder ikke. I 2025 brenner leiligheten ned, og forsikringen utbetaler 3 400 000 kroner. Gevinsten er 3 400 000 minus 2 100 000, altså 1 300 000 kroner.
Anders krever betinget skattefritak. I 2027 kjøper han en ny utleieleilighet for 3 600 000 kroner. Det er innenfor fristen, som går ut ved utgangen av 2028. Vederlaget på 3 400 000 kroner er brukt fullt ut til å kjøpe en tilsvarende eiendel, så hele gevinsten kan kreves fritatt. Kostprisen på den nye leiligheten settes til 3 600 000 minus 1 300 000, altså 2 300 000 kroner.
Hadde Anders ventet til 2029 med å kjøpe, ville fristen vært ute. Da måtte skattefastsettingen for 2025 endres, og gevinsten på 1 300 000 kroner ville blitt skattepliktig.
Kort oppsummert
- Brann og ekspropriasjon regnes som realisasjon, og gevinsten kan være skattepliktig når boligen ikke oppfyller kravene i § 9-3.
- Betinget skattefritak etter § 14-70 gis på krav når du bruker vederlaget til å erverve en tilsvarende eiendel av samme art.
- Du må ha ervervet det nye objektet, eller inngått bindende avtale, innen utløpet av det tredje året etter salgsåret.
- Gevinsten trekkes fra kostprisen på det nye objektet, og kommer til beskatning ved senere salg.
- Oppfylles ikke vilkårene, endres skattefastsettingen og gevinsten blir skattepliktig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.