Hvem betaler for nytt avløpsrør inne i leiligheten i borettslaget?

Hovedregelen for avløpsrør i borettslaget

Når du eier en andel i et borettslag, eier du ikke selve leiligheten, men retten til å bruke den. Likevel har loven gitt deg ansvaret for mye av det som er inne i boligen. Etter borettslagsloven § 5-12 skal andelseieren holde ved like blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar og innvendige flater. Det omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av slike rør og ledninger.

Det betyr at et avløpsrør som kommer fra vasken, dusjen eller toalettet ditt, og som ikke tjener andre enn deg, er ditt. Det gjelder også om røret er gammelt og må byttes helt.

Felles rør er derimot lagets sak. Etter § 5-17 skal laget holde ved like felles rør, ledninger og kanaler, også de som går gjennom din bolig. En avløpsstamme som tar imot vann fra leilighetene over og under deg, er et slikt felles rør.

Hvor går grensen mellom ditt rør og lagets stamme?

Loven sier ikke at grensen går ved en bestemt meter eller et bestemt punkt. Spørsmålet er om røret er felles eller om det bare tjener din bolig. Et rør som kobler en enkelt vask til stammen i veggen er ditt. Selve stammen er lagets.

I praksis går grensen ofte ved koblingen mellom din avgrening og stammen. Men det er ikke noe lovfestet punkt, og bygg er ulikt bygget. I noen bygg ligger avgreningen langt inne i en vegg, og da kan det være tvil om hvilken del som er hvilken.

Når det er tvil, er det lurt å spørre styret hvor laget mener grensen går, og å be om svaret skriftlig. Mange borettslag har også tegninger eller en beskrivelse i vedtektene som viser det.

Unntaket for rør som er bygd inn i bærende konstruksjoner

Det er et viktig unntak i § 5-12 tredje ledd. Andelseieren har ikke plikt til å reparere eller skifte rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Slike rør kan ligge støpt i et betonggulv eller inne i en bærende vegg.

Her vil det ofte være dyrt og inngripende å komme til, og loven legger da ansvaret på laget i stedet. Er du i tvil om en bestemt vegg er bærende, kan styret eller borettslagets byggtegninger gi svar.

Vedtektene kan endre fordelingen

Både § 5-12 og § 5-17 sier at vedtektene kan bestemme noe annet. Noen borettslag har vedtektsfestet at laget også har ansvar for rør fram til første avstengningskran eller til en bestemt avgrening. Andre har gjort det motsatt.

Du kan også inngå en avtale med laget om at ansvaret skal fordeles annerledes, for eksempel i forbindelse med en rehabilitering. Les derfor vedtektene før du bestiller en rørlegger. Mer om hvordan vedtektene virker finner du i borettslagets vedtekter, og en generell oversikt over rørene finner du i hvem som har ansvar for rørene i leiligheten.

Hva om røret allerede har lekket?

Hvis det har rent vann før du fikk det stoppet, kan skaden ha spredt seg til gulv og vegger. Innvendige flater er også ditt vedlikeholdsansvar etter § 5-12. Ligger årsaken i et felles rør, kan det i stedet bli et spørsmål om erstatning fra laget. Det er laget mer om i artikkelen om hvem som har ansvaret ved vannskade.

Meld uansett fra raskt, og stopp lekkasjen så godt du kan. Den som ikke begrenser et tap når det er mulig, risikerer å måtte bære en del av det selv.

Skadene fra et lekkende rør kommer ofte før du vet hvem som eier røret. Stopp lekkasjen først, og finn ut av ansvaret etterpå. Ber du en rørlegger om hjelp, be ham skrive i regningen hvor lekkasjen satt og om røret var en avgrening til din bolig eller en del av en felles stamme. En slik beskrivelse gjør det mye lettere å få dekket kostnaden hos laget hvis det viser seg at røret var felles.

Innboforsikringen og eventuell bygningsforsikring i laget kan dekke følgeskadene, som våte gulv og skadet inventar. Hva forsikringen dekker, avhenger av vilkårene, og laget har normalt en egen bygningsforsikring. Meld skaden til begge hvis du er usikker.

Kjøper du en leilighet med gamle rør, overtar du også plikten til å vedlikeholde dem. Etter § 5-16 har en ny eier plikt til å utføre vedlikehold etter § 5-12, selv om det skulle ha vært gjort av forrige eier. Det er altså ingen unnskyldning at det var den forrige som lot røret forfalle.

Spør helst styret før kjøpet om det er gjort rørarbeid i bygget, og om det er planlagt rehabilitering. Finnes det en plan for å skifte alle stammene, kan det påvirke både når du må skifte dine egne rør og hva du bør gjøre først.

Kort oppsummert

• Et avløpsrør som bare tjener din bolig, er ditt ansvar etter § 5-12, og du betaler for nytt rør.
• Felles avløpsrør og stammer, også de som går gjennom leiligheten din, er lagets ansvar etter § 5-17.
• Rør som er bygd inn i bærende konstruksjoner, trenger du ikke å vedlikeholde.
• Vedtektene kan flytte grensen, så les dem før du bestiller arbeid.
• Spør styret skriftlig om hvor laget mener grensen går når det er tvil.