Hvem betaler for fasadeisolering som gjør leilighetene varmere?

Hvem har ansvaret for fasaden?

Fasaden er en del av bygningen, og bygningen er sameiets ansvar. Eierseksjonsloven § 33 sier at sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen, forsvarlig ved like. Plikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig.

Seksjonseieren har ansvaret for sin egen bruksenhet, altså det som ligger innenfor veggene. Selve ytterveggen og det som sitter utenpå den hører til sameiet. Derfor er det sameiet som står som byggherre når fasaden skal etterisoleres, og det er sameiet som skal ha regningen først.

Spørsmålet er hvordan regningen deles videre.

Hvem betaler for etterisolering av fasade i sameiet?

Eierseksjonsloven § 29 regulerer dette. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken. Sameiebrøken er den andelen hver seksjon har i sameiet, og den står i seksjoneringsvedtaket og i vedtektene.

Fasadearbeid knytter seg ikke til én bestemt leilighet. Det gjelder hele bygget. Da er hovedregelen at alle betaler sin andel, uansett hvor mye den enkelte får igjen i form av lavere strømregning eller bedre komfort.

Dette gjelder også for dem som bor mot en skjermet gavl og får lite ut av tiltaket. Loven kobler ikke betalingsplikten til hvor stor nytte du har.

Når kan regningen deles etter nytte i stedet?

Loven har et unntak. Hvis særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Unntaket er snevert formulert, og loven sier ikke nøyaktig hva som er særlige grunner. At nytten varierer litt fra leilighet til leilighet, er en følge av at bygget har ulike plasseringer, og det er ikke i seg selv noe som setter hovedregelen til side.

Det finnes en annen vei. Etter § 29 annet ledd kan vedtektene fastsette en annen fordeling enn sameiebrøken, men bare hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Ligger en slik regel i vedtektene fra før, gjelder den. Vil flertallet innføre den nå, må de som får en større andel av regningen, si ja.

Hvilket flertall trengs for å vedta etterisolering?

Årsmøtet treffer vanligvis beslutninger med vanlig flertall av de avgitte stemmene. For enkelte saker krever eierseksjonsloven § 49 to tredjedeler av de avgitte stemmene. Blant dem er endringer av bebyggelsen som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet.

Skifter sameiet ut gammel kledning med tilsvarende ny, er det vedlikehold. Setter sameiet på en tykk isolasjonsplate og ny kledning som endrer veggen og utseendet, kan det regnes som en endring utover vanlig vedlikehold. Da er to tredjedels flertall det trygge å regne med. Styret bør legge fram vurderingen sammen med saken i innkallingen, så ingen kan si at vedtaket hviler på feil flertallskrav.

Slik tar du opp saken hvis fordelingen virker urimelig

Årsmøtet skal behandle sakene som står i innkallingen, og styret sender den ut med minst åtte og høyst tjue dagers varsel. Send derfor forslaget skriftlig til styret så tidlig at det kan tas med som egen sak. Be om at det stemmes over fordelingsnøkkelen og ikke bare over selve tiltaket.

Betaler du mer enn loven og vedtektene tilsier, har du krav på å få det tilbake. Det følger av § 29 fjerde ledd: en seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av loven, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye.

Hvordan mindretallet står når flertallet vedtar noe som rammer enkelte hardt, er forklart i artikkelen om mindretallsvernet i eierseksjonsloven.

Kort oppsummert

• Fasaden hører til sameiet, og kostnaden ved etterisolering av fasaden i sameiet er en felleskostnad.
• Hovedregelen er at alle betaler etter sameiebrøken, også når nytten er ulik.
• Fordeling etter nytte krever særlige grunner, eller en vedtektsregel som de berørte uttrykkelig har samtykket i.
• Er etterisoleringen en endring utover vanlig vedlikehold, kreves to tredjedels flertall av de avgitte stemmene.
• Mener du fordelingen er feil, send skriftlig forslag til årsmøtet og krev tilbake det du har betalt for mye.