Må jeg betale saneringen fordi skadedyrene startet hos meg?
Nei, ikke uten videre. At skadedyrene startet i din bolig, gjør deg ikke automatisk ansvarlig for saneringen i resten av bygget. Laget eller sameiet skal holde bygningen i forsvarlig stand og tar vanligvis regningen som felleskostnad. Du kan bare kreves for kostnader hos andre hvis du kan lastes for at skadedyrene kom eller spredte seg, eller hvis vedtektene uttrykkelig legger kostnaden på deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Skadedyr er ikke et ansvar i seg selv
Det er lett å tenke at den som hadde skadedyrene først, må betale for alt. Loven bygger ikke på det. Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har en regel som gjør en bolig til «årsak» og eieren til betaler.
Utgangspunktet er heller at bygningen er lagets eller sameiets ansvar. Borettslagsloven § 5-17 pålegger laget å holde bygninger og eiendom forsvarlig ved like, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Utgifter til å bekjempe skadedyr i bygget regnes derfor vanligvis som felleskostnader som deles på alle boligene.
Det kan likevel bli aktuelt å kreve penger av den enkelte. Da må det finnes et grunnlag for kravet, og grunnlaget må være mer enn at dyrene tilfeldigvis dukket opp i din bolig først.
Når du kan holdes ansvarlig
Andelseieren skal etter § 5-11 første ledd fare pent med boligen, og bruken må ikke være til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for andre. Etter § 5-12 skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand. Hvis laget lider et tap fordi andelseieren ikke oppfyller disse pliktene, kan laget kreve erstatning etter § 5-13. Andelseieren slipper ansvar så langt han godtgjør at mislighold skyldtes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med, og ansvaret kan settes ned hvis det er urimelig.
Utenfor loven finnes også de alminnelige erstatningsreglene, som krever at den som kreves for erstatning har opptrådt uaktsomt.
I praksis betyr det at forhold hos deg må kunne dokumenteres. Det kan være at du lenge har latt være å melde fra om åpenbare tegn, ikke har sluppet inn behandling, eller har oppbevart mat og avfall slik at rotter ble trukket til. Å bli rammet av veggedyr er derimot noe som kan skje uten at noen har gjort noe galt.
Vedtektene kan si noe annet
Etter § 5-17 fjerde ledd kan vedlikeholdsplikten fastlegges annerledes i vedtektene. Står det i vedtektene at andelseierne selv bærer kostnader til skadedyrbekjempelse i egen bolig, er det regelen i det laget. Slike bestemmelser gjelder først og fremst behandling i din egen bolig. Å legge sanering i andres boliger på deg er et mye større skritt og må stå klart.
I sameie er hovedregelen at kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er felleskostnader som fordeles etter sameiebrøken. Vedtektene kan fastsette en annen fordeling bare hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige.
fra kjelleren i blokk C
Selma har bodd et år i en leilighet i første etasje. Hun oppdager mus og melder det til styret samme uke. Styret bestiller et firma som behandler hele oppgangen og finner at musene kommer inn gjennom et ødelagt rørinntak i kjelleren, ikke fra Selmas leilighet. Regningen på 22 000 kroner føres som felleskostnad.
Hadde Selma lagret store mengder dyrefôr åpent i boden og nektet firmaet adgang til to besøk, kunne saken sett annerledes ut. Da kunne styret hevdet at hun hadde bidratt til spredningen. Selv da måtte laget påvise et tap og at tapet skyldtes hennes forhold. Og det er ikke gitt at hele behandlingen kan legges på henne.
Selma betaler i dette tilfellet sin vanlige del av felleskostnadene, og ingenting ekstra.
Slik forholder du deg til kravet
Får du en regning for sanering i andre boliger, be om en skriftlig begrunnelse. Spør hvilken bestemmelse i vedtektene den bygger på, eller hvilke forhold hos deg som er grunnlaget for kravet. Be om faktura og rapport fra skadedyrfirmaet, som ofte sier hvor dyrene kom inn.
Betal ikke automatisk beløp som er kastet på deg uten grunnlag. Samtidig bør du ikke holde tilbake de vanlige felleskostnadene som pressmiddel, for det kan i seg selv bli mislighold.
Beviskravene og hvem som må vise hva
Den som krever penger av deg, må kunne begrunne kravet. Det er altså laget eller sameiet som må vise at du har gjort noe galt og at det førte til tap. Du trenger ikke bevise at skadedyrene kom fra et annet sted.
Det kan likevel være lurt å samle det du har: meldinger der du varslet om problemet, kvitteringer fra egne tiltak, og eventuelt rapport fra skadedyrfirmaet. Firmaets vurdering av hvor dyrene kom inn og hvor lenge de har vært der, er ofte den viktigste opplysningen i en slik sak.
Er du leietaker og ikke eier, gjelder andre regler om ansvaret for skadedyr. Husleieloven og leieavtalen styrer forholdet mellom deg og utleier, og lagets krav går til eieren av andelen.
Til sist: dukker det opp et krav du ikke forstår, be om et møte med styret og få det skriftlig. Mange saker løser seg når begge sider ser hva som faktisk står i vedtektene.
Kort oppsummert
- At skadedyrene startet hos deg, gjør deg ikke automatisk ansvarlig for å betale saneringen.
- Kostnader til å bekjempe skadedyr i bygget er vanligvis felleskostnader.
- Du kan bare kreves for kostnader hos andre hvis du kan lastes for hendelsen, eller hvis vedtektene legger kostnaden på deg.
- Be om skriftlig begrunnelse, faktura og rapport før du aksepterer et krav om å betale saneringen etter skadedyr som startet hos deg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.