Må jeg betale dokumentavgift når jeg innløser festetomten?

Hva som skjer når du innløser

Festet du tomten under huset ditt, eier en annen grunnen. Innløser du den, kjøper du tomten, og et skjøte tinglyses i ditt navn. Det er en overføring av hjemmel som eier til fast eiendom, og da gjelder dokumentavgiftsloven § 7. Avgiftsplikten inntrer ved tinglysingen (§ 6).

Fritakene i § 8 gjelder ektefeller og samboere i bestemte situasjoner. Innløsning av festetomt er ikke nevnt der. Ved innløsning betaler du derfor avgift, ikke bare tinglysingsgebyret.

Avgiften regnes av innløsningssummen

Normalt regnes avgiften av salgsverdien. Men for festetomter har § 7 fjerde ledd en egen regel: er eiendoms- eller bruksrett overtatt med hjemmel i lov til pris som er fastsatt med hjemmel i tomtefesteloven, skal avgiften beregnes etter denne prisen.

Fastsetter tomtefesteloven prisen, gjelder altså innløsningssummen, og ikke hva tomten kunne vært solgt for på det åpne markedet. For bolig- og fritidshustomter sier tomtefesteloven § 37 at innløsningssummen skal være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet, med mindre en lavere sum er avtalt. I visse tilfeller, for tomter som ikke er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren, kan bortfesteren i stedet kreve 40 prosent av tomteverdien, med fradrag for verdistigning festeren har bidratt til.

Fjerde ledd gjelder pris fastsatt med hjemmel i tomtefesteloven. Avtaler dere en annen pris enn den lovbestemte innløsningssummen, eller overtar festeren tomten gratis, regner Kartverket avgiften av tomtens salgsverdi.

Hvorfor innløsningssummen er et eget grunnlag

Hovedregelen i dokumentavgiftsloven er at avgiften regnes av salgsverdien, det vil si hva eiendommen kunne vært solgt for. For festetomter er innløsningssummen ofte langt lavere enn markedsverdien, fordi tomtefesteloven bestemmer hvordan summen skal regnes. Ville avgiften blitt beregnet av markedsverdien, ville den blitt tilsvarende høyere.

Derfor har loven i § 7 fjerde ledd en egen regel. Den sier at avgiften skal regnes etter den prisen som er fastsatt i medhold av loven, når eiendomsretten er overtatt med hjemmel i lov. Regelen nevner uttrykkelig tomtefesteloven, loven om skjønn og ekspropriasjonssaker og loven om pristiltak.

Et vedtak om innløsningssum fra skjønnsretten er altså noe du kan bruke som avgiftsgrunnlag. Du bør oppgi summen riktig i dokumentet som sendes til tinglysing, slik at Kartverket får riktig grunnlag.

Hvem som betaler

Erververen er ansvarlig for avgiften. Det er festeren som innløser, altså Lise. Et meglerforetak eller andre som begjærer tinglysing på hennes vegne, kan også bli holdt ansvarlig (§ 6 andre ledd).

Selgeren, altså bortfesteren, betaler ikke dokumentavgift.

Fritak og dispensasjon

Loven har ingen fritaksregel for festere som innløser. Fritakene i § 8 gjelder bare ektefeller og samboere i bestemte situasjoner. Det betyr at et ønske om å slippe avgift må gå gjennom en dispensasjonssøknad etter § 3, der departementet i enkelttilfeller kan frita for eller sette ned avgift når særlige forhold taler for det.

En dispensasjon er ikke ment for det vanlige tilfellet. Selve innløsningen er en kjøpsliknende overføring, og det at innløsningssummen er satt av loven, er allerede tatt hensyn til i § 7 fjerde ledd.

Er det tvil om hvilken sum som skal legges til grunn, kan det være lurt å la innløsningsavtalen vise hvordan summen er regnet ut. Da ser Kartverket at grunnlaget følger tomtefesteloven.

Hvis du ikke vet hva innløsningssummen blir

Vil dere ikke bli enige om innløsningsvilkårene, hører kravet etter § 37 andre ledd under skjønn, som fastsetter innløsningssummen. Avgiften følger da det beløpet som skjønnet kommer fram til.

Det betyr at du ikke vet endelig avgift før summen er avklart. Beregn avgiften ut fra innløsningssummen, og ikke ut fra en skjønnsmessig markedsverdi.

Mer om festeforhold finner du i tomtefesteloven og gamle festekontrakter og i dokumentavgiftsloven.

Kort oppsummert

• Innløsning av festetomt gir dokumentavgift, og det finnes ikke et fritak i loven.
• Er innløsningssummen fastsatt etter tomtefesteloven, regnes avgiften på 2,5 prosent av denne summen etter § 7 fjerde ledd.
• For bolig- og fritidshustomter er hovedregelen 25 ganger årlig festeavgift, med mindre en lavere sum er avtalt.
• Tinglysingsgebyr kommer i tillegg til dokumentavgiften.
• Festeren som innløser, er ansvarlig for avgiften.