Ved skilsmisse behandles hus på festet tomt som enhver annen bolig eller hytte i skifteoppgjøret: Verdien av huset med tilhørende festerett inngår i delingen etter ekteskapslovens vanlige regler, og den av ektefellene som overtar eiendommen, overtar hus og festerett samlet. Bortfesteren har ingen rolle i skilsmissen — festeforholdet fortsetter uforandret, bare eventuelt med én fester i stedet for to.
Det spesielle med festetomt i et skifteoppgjør er ikke jussen, men regnearket: Festeforholdet påvirker verdsettelsen, og noen praktiske grep må gjøres riktig. La oss gå gjennom det hele med et eksempel.
Hanne, Geir og huset i Stavern
Hanne og Geir skal skilles etter nitten år. Sammen eier de et hus i Stavern på tomt festet fra kommunen, med festeavgift på 11 000 kroner i året. Hanne vil overta huset; Geir vil ha oppgjør. Hva skjer?
Steg 1: Hva skal deles? Utgangspunktet i ekteskapsloven er likedeling av felleseiet etter fradrag for gjeld. Verdier som en ektefelle brakte inn i ekteskapet eller senere har fått i arv eller gave, kan på nærmere vilkår kreves skjevdelt — holdt utenfor delingen. Huset i Stavern kjøpte Hanne og Geir sammen underveis i ekteskapet, så her er det felleseie og likedeling som gjelder. Har paret avtalt særeie i ektepakt, går eiendommen sin egen vei etter avtalen. Alt dette er som ved enhver skilsmisse — festetomten endrer ingenting i systemet.
Steg 2: Hvem overtar? Ektefellene kan fritt avtale at Hanne overtar. Blir de ikke enige, har ekteskapsloven regler om hvem som kan kreve å overta felles bolig, der barnas behov og partenes tilknytning til eiendommen står sentralt. At tomten er festet, spiller ingen rolle for denne vurderingen — huset og festeretten følges ad uansett hvem som overtar.
Steg 3: Hva er huset verdt? Her kommer festetomtens særpreg. Markedsverdien av et hus på festet tomt er lavere enn for et tilsvarende selveierhus, fordi kjøpere priser inn festeavgiften og eventuelle kommende reguleringer eller innløsningskostnader. Ved skiftetakst må takstmannen derfor ha festekontrakten på bordet: gjenværende festetid, avgift, reguleringsstatus, innløsningsvilkår. En takst som overser at festeavgiften står foran et engangsløft ved forlengelse, gir Hanne en for høy pris å løse ut Geir fra — feil på et sekssifret beløp er fullt mulig. Insister på takstmann med tomtefesteerfaring, og på at festeforholdets tall står svart på hvitt i taksten.
Steg 4: Overføringen. Når Hanne overtar, skal hjemmelen til festeretten (med huset) over til henne alene. Det gjøres med skjøte til Kartverket, som ved andre overdragelser av tinglyst festerett. To gode nyheter her: Overføring mellom ektefeller i forbindelse med skilsmisse er fritatt for dokumentavgift, så de 2,5 prosentene slipper hun. Og bortfesters eventuelle samtykkeklausul er ingen hindring — tomtefesteloven § 17 verner overføringen, og en skilsmisse gir aldri bortfester saklig grunn til å nekte. Kommunen i Stavern skal bare ha melding om at Hanne nå er eneste fester.
Steg 5: Lån og pant. Henger det boliglån på eiendommen — med pant i festerett og bygninger — må banken inn i bildet: Hanne må overta lånet alene eller refinansiere, og Geir må ut av gjeldsansvaret. Dette er ordinær skilsmisselogistikk, men husk fra artikkelen om pantsettelse at pantet hviler på festerett og hus samlet; banken vil se festekontrakten hvis den ikke alt har den.
Hvis ingen av dere skal beholde eiendommen
Blir løsningen i stedet å selge, gjelder alt som ellers gjelder for salg av hus på festet tomt: fritt salg etter § 17, opplysningsplikt om festeforholdet, tinglysing av overdragelsen til kjøper. Salgssummen — etter at lån er innfridd — går inn i delingsoppgjøret. Vurder tidspunktet: Er festeavgiften nettopp regulert og forholdet ryddig dokumentert, selger eiendommen bedre enn midt i en uavklart reguleringsprosess.
Et lite, praktisk punkt for overgangsperioden: Festeavgiften fortsetter å forfalle mens oppgjøret pågår. Avtal skriftlig hvem som betaler den frem til overtakelse eller salg — gjerne i samme dokument som resten av det økonomiske oppgjøret. Ubetalt festeavgift midt i en skilsmisse er en unødvendig tredje front.
Samboere — en viktig fotnote
Reglene over gjelder ektefeller. Samboere har ikke ekteskapslovens delingsregler å falle tilbake på — der er hovedregelen at hver beholder sitt, og hvem som «har» huset og festeretten, beror på eierforhold, innskudd og eventuell samboeravtale. Står bare den ene som fester i grunnboken, kan den andre stå svakt ved et brudd, selv etter mange år og mange oppussingshelger. Samboere på festet tomt bør derfor gjøre to ting i fredstid: skrive samboeravtale, og sørge for at grunnboken viser det reelle eierforholdet — begge som festere, hvis det er meningen.
For Hanne og Geir endte det ryddig: takst med festekontrakten innbakt, Hanne overtok hus, festerett og lån, skjøtet gikk avgiftsfritt gjennom hos Kartverket, og kommunen sender nå festeavgiften til én adresse. Skilsmisser er sjelden enkle — men festetomten trenger ikke gjøre dem vanskeligere.