Kan jeg betale deler av kjøpesummen kontant?

Hva regelverket sier om oppgjøret

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd skal megleren, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, sørge for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret. Megleren skal også sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren (tredje ledd, med unntak i forskriften).

Pengene kjøperen betaler inn, er klientmidler. Etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 skal megleren holde klientmidler adskilt fra egne midler og andre midler, og klientmidlene tilhører den som har innbetalt dem inntil de er brukt slik det er avtalt. Forskrift om eiendomsmegling § 3-10 sier at klientmidler som ikke umiddelbart utbetales, skal settes på klientkonto. Systemet er bygd på at pengene kan spores fra kjøperens konto, via klientkontoen, til selgeren og til den som skal ha innfridd lån.

Kontanter som gis rett til selgeren, går utenom dette. Verken megleren eller banken kan se dem, og du får ingen kvittering fra et system som er laget for å sikre at pengene havner riktig.

Kontantforbudet og hvitvaskingsreglene

Hvitvaskingsloven § 5 forbyr forhandlere av gjenstander å motta kontant vederlag på 40 000 kroner eller mer, også når oppgjøret deles i flere operasjoner. Den regelen er skrevet for dem som driver handel med gjenstander. Det som først og fremst stopper kontantbetaling i en bolighandel, er at oppgjøret går via megleren og at megleren er pålagt å kontrollere kundene.

Etter hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd skal megleren før oppgjør gjennomføre kundetiltak overfor kjøperen. Hvitvaskingsforskriften § 4-9 lister opp transaksjoner som fremmer anonymitet som en mulig indikasjon på høy risiko, og det er det kontanter er. Skal megleren kontrollere kunden, må han kunne se hvor pengene kommer fra. Kontanter uten spor lar seg ikke kontrollere.

Kan kontrollen ikke gjennomføres, skal megleren ikke utføre transaksjonen (hvitvaskingsloven § 21). Er det grunn til mistanke, skal megleren vurdere nærmere undersøkelser og eventuelt melde til Økokrim (§§ 25 og 26), uten å kunne si fra til deg (§ 28).

Kontanter «ved siden av» kontrakten

Noen foreslår å skrive en lavere kjøpesum i kontrakten og betale resten kontant. Det er en dårlig idé, og slik kan det gå:

• Dokumentavgiften beregnes av salgsverdien. Ifølge Skatteetaten er den 2,5 prosent. Oppgir dere en lavere sum enn den faktiske, blir avgiften for lav. Gir noen forsettlig eller grovt uaktsomt uriktige opplysninger som kunne ført til at avgift ikke ble betalt, kan departementet ilegge tilleggsavgift på inntil det dobbelte (dokumentavgiftsloven § 4).
• Selgeren risikerer å oppgi feil salgssum til skattemyndighetene.
• Du har ingen dokumentasjon på at du har betalt hele summen. Oppstår det tvist om restbeløpet, står du uten noe annet enn din egen forklaring.
• Megleren skal opprette en kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-9), og kjøpesummen er et av dem. Megleren kan ikke skrive en kontrakt som skjuler deler av vederlaget.

Kjøpesummen i kontrakten bør alltid være det som faktisk betales, og alt bør gå via megleren.

Hva du kan gjøre hvis du har kontanter

Har du lovlig opptjente kontanter, som for eksempel salg av ting på nett eller penger utbetalt i kontanter, kan du sette dem inn på din egen bankkonto. Banken er også pålagt hvitvaskingskontroll og kan spørre hvor pengene kommer fra, så regn med å kunne forklare og dokumentere det. Vent ikke til dagen før oppgjøret.

Når pengene står på kontoen din, kan du overføre dem til meglerens klientkonto sammen med resten. Da er sporet klart for både banken og megleren. Hva megleren trenger av dokumentasjon på egenkapitalen din, kommer an på hvor pengene stammer fra, og hvor store og uvanlige de er.

Hva som skjer med rentene mens pengene står på klientkontoen, er forklart i renter på klientkonto ved oppgjør.

Kort oppsummert

• Bolighandelens oppgjør skal gå via megleren og meglerens klientkonto, ikke som kontanter mellom kjøper og selger.
• Kontanter ved siden av kontrakten gjør kjøpesummen og dokumentavgiften feil og gir deg dårlig dokumentasjon på at du har betalt.
• Kan megleren ikke kontrollere kunden og pengene, skal oppgjøret ikke gjennomføres (hvitvaskingsloven § 21).
• Har du lovlig opptjente kontanter, sett dem inn på din egen konto i god tid og betal derfra.
• Er du i tvil om en betalingsmåte, spør megleren før du avtaler noe med selgeren.