Barna har tegnet på veggene: er det vanlig slitasje?

Hvorfor tegning på veggene ikke regnes som slitasje

Når leieforholdet slutter, skal boligen leveres tilbake «i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde». Det står i husleieloven § 10-2 annet ledd. Alminnelig slit og elde er det som oppstår av vanlig bruk over tid: lyse felt i taket, små merker bak sofaen, mattere maling der folk går forbi.

Tegning med tusj, fargestifter eller penn følger ikke av vanlig bruk. Det er en enkeltstående hendelse som setter synlige spor, og slike spor regnes som skade. Det spiller liten rolle at det var barn som tegnet. Spørsmålet om slitasje handler om hva som er forringelsen, ikke om hvem som utførte den.

Loven skiller ikke mellom tegninger og andre skader, og den har heller ingen liste over hva som er slitasje. Den vurderingen må gjøres ut fra hva som er vanlig i en bolig som brukes av folk i leietakers situasjon. En familie med barn forventes ikke å ha like uberørte vegger som en enslig som bor alene, men tegninger går likevel utover det som er vanlig slit.

Hva leietaker må betale for

Er boligen i dårligere stand enn avtalt eller enn § 10-2 krever, kan utleier kreve dekket «nødvendige utgifter til utbedring». Det følger av § 10-3 annet ledd. Ordet nødvendige er viktig. Utleier kan ikke bruke tegningen som grunn til å pusse opp hele leiligheten.

Det betyr i praksis at utgiftene skal stå i forhold til skaden. Er tegningen på ett vegg i barnerommet, er det den veggen som skal behandles, selv om det kan være nødvendig å male hele flaten (fra hjørne til hjørne) for at resultatet skal bli jevnt. Gjelder det bare en liten flekk, kan det hende at flekken kan rengjøres eller sparkles i stedet.

Loven nevner ikke fradrag for at malingen var gammel. Samtidig kan ikke utleier kreve at husrommet er i bedre stand enn det var ved overleveringen, jf. § 10-2 femte ledd om vedlikehold. Hvordan alderen på malingen skal påvirke kravet, er derfor en konkret vurdering. Var veggene nymalte da leietaker flyttet inn, blir kravet normalt høyere enn om de allerede var slitt.

Utleier må dessuten fremsette kravet «innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen», jf. § 10-3 annet ledd. Fristen er ikke gitt i dager eller uker. Dokumenterer utleier skaden ved utflytting og sender kravet kort tid etterpå, er vilkåret normalt oppfylt.

Hva skjer med tegninger i løpet av leietiden

Plikten til å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet gjelder også mens leieforholdet pågår, jf. § 5-1. Utleier kan i prinsippet kreve erstatning etter § 5-8 når han oppdager skaden, uten å vente til utflytting. I praksis gjør de fleste utleiere ikke det før leieren flytter.

Leietaker plikter å melde fra om skader på husrommet, og etter § 5-5 skal det skje innen rimelig tid for skader som ikke haster. En tegning på veggen haster ikke, så plikten til å varsle straks gjelder ikke her. Varselplikten er likevel noe leietaker bør ta alvorlig, siden den gjør oppgjøret enklere.

Hva med at barna ikke selv kan holdes ansvarlige? Barn under 18 år kan etter skadeserstatningsloven § 1-1 bli erstatningsansvarlige i den grad det er rimelig ut fra alder og forholdene ellers, og foreldre kan etter § 1-2 svare for skade barna volder. Det er likevel ikke nødvendig å gå veien om skadeserstatningsloven, fordi det er leietaker som er part i leieavtalen. Husleieloven § 5-8 gjør ham ansvarlig for feil eller forsømmelse fra egen side, og tilsynet med barna er hans.

Foreldrenes ansvar etter skadeserstatningsloven § 1-2 annet ledd er begrenset til 5 000 kroner per skadevolding når foreldrene ellers ikke har skyld. Den grensen gjelder ikke leietakers ansvar for forsømmelse etter husleieloven.

Slik begrenser du kravet

Leietaker kan redusere kravet ved å dokumentere stand ved innflytting. Bilder og protokoll fra overtakelsen viser hva som var skadet fra før. Hva som regnes som vanlig slitasje i en utleiebolig, er en egen vurdering.

Leietaker kan også male flatene selv før utflytting. Utleier kan da bare kreve dekket det som fortsatt er skadet ved tilbakelevering. Arbeidet må være forsvarlig utført, så en rask overmaling som skinner igjennom, løser ikke saken.

Kort oppsummert

• Barn som har tegnet på veggene har laget en skade, ikke vanlig slitasje. Husleieloven § 10-2 fritar bare for alminnelig slit og elde.
• Leietaker må dekke utleiers nødvendige utgifter til utbedring, jf. § 10-3, men bare for de flatene som må gjøres om.
• Utleier kan ikke kreve at boligen blir bedre enn da leietaker overtok den, og må fremsette kravet innen rimelig tid.
• Det er leietaker som svarer overfor utleier, også for skade barna har gjort.
• Bilder fra innflytting og utflytting er det beste beviset for hva som er skadet og hva som er slitasje.