Kan et barn under 18 år eie en bolig?

Kan et barn under 18 år eie en bolig? Ja, men ikke bestemme over den

Ingen regel i vergemålsloven hindrer at et barn står som eier av en leilighet eller et hus. Barn arver boliger, får dem i gave og står i noen tilfeller oppført som eier fordi foreldrene ville sikre dem. Poenget er hvem som kan handle på vegne av barnet.

Vergemålsloven § 9 sier at en mindreårig ikke selv kan foreta rettslige handlinger eller råde over sine midler, med mindre noe annet er særlig bestemt. Verge for barnet er den som har foreldreansvar etter barneloven, og som selv er myndig (§ 16). Har barnet ingen fungerende verge, oppnevner statsforvalteren en.

Vergen handler på barnets vegne i økonomiske forhold (§ 17). Det betyr at foreldrene kan signere kontrakter, avtale leie og betale regninger for barnets bolig, men bare innenfor lovens rammer.

Hva som krever samtykke fra statsforvalteren

Vergemålsloven § 39 lister opp hva vergen ikke kan gjøre uten samtykke fra statsforvalteren. For en bolig er de viktigste:

• å erverve eller avhende fast eiendom
• å pantsette fast eiendom eller påhefte den en servitutt (en rettighet for andre i eiendommen)
• å forpakte eller leie bort fast eiendom, herunder bolig
• å si opp leieavtale
• å begjære bruksendringstillatelse eller deling av eiendommen

Det samme gjelder tilsvarende for andel eller aksje i et boligselskap, så langt det passer. Samtykke kreves også for å stifte gjeld på barnets vegne, og for å pantsette barnets eiendeler (§ 40).

Hvis foreldrene vil ta opp et boliglån i barnets navn med pant i boligen, må statsforvalteren samtykke. Banken vil normalt kreve å se samtykket før den utbetaler lånet.

Barnet kan selv råde over midler det har tjent ved eget arbeid etter fylte 15 år, eller som vergen har latt det få til egen rådighet. Men rådigheten gir ikke barnet adgang til å foreta disposisjoner som krever samtykke fra statsforvalteren (§ 12). Et barn på 16 med sommerjobb kan altså ikke selv kjøpe en leilighet for de pengene.

Hva som skjer hvis foreldrene handler uten samtykke

Er en disposisjon ikke bindende for den mindreårige, kan vergen, statsforvalteren eller barnet selv, når det blir myndig, godkjenne den i etterkant. Motparten, for eksempel selgeren, kan erklære seg ubundet hvis hun ikke forsto eller burde forstå at barnet ikke hadde rett til å binde seg. Da skal partene levere tilbake det de har mottatt (§ 14 og § 15). Det er en grunn til at selgere, banker og meglere ofte spør om samtykke fra statsforvalteren før de signerer.

Hva foreldrene bør gjøre

Planlegg i god tid. Statsforvalteren trenger tid til å behandle søknaden. Be om samtykke før du signerer, ikke etter. Dokumenter hvorfor kjøpet er til barnets beste, og vis hva det koster og hvordan det finansieres. Vurder også hva som skjer hvis barnet vil selge etter at det har blitt myndig.

Mottar barnet boligen som gave, er det tryggest å legge saken frem for statsforvalteren uansett, siden loven bruker ordet erverve. Giveren kan også bestemme vilkår for gaven, og det bør stå i et skriftlig gavebrev.

Når barnet arver en bolig eller skal leie den ut

Arver barnet en bolig, blir boligen barnets når dødsboet er skiftet. Reglene i vergemålsloven § 39 gjelder også da for salg og pantsetting. Skal foreldrene selge en arvet bolig på vegne av barnet, kreves det statsforvalterens samtykke. Det samme gjelder utleie. Vergen skal ha samtykke til å leie bort fast eiendom, herunder bolig, og til å si opp en leieavtale.

Hvordan penger fra salg eller utleie skal forvaltes, har egne regler. Les mer om det i artikkelen om hvem som forvalter pengene når et barn arver.

Kort oppsummert

• Et barn under 18 år kan eie en bolig, men kan ikke selv handle med den.
• Vergen, vanligvis foreldrene, handler på barnets vegne, men må ha statsforvalterens samtykke til å erverve, avhende og pantsette fast eiendom.
• Samtykke kreves også til å stifte gjeld på barnets vegne og til å leie bort eiendommen.
• Søk om samtykke før du signerer kjøpekontrakt og låneavtale.
• Når barnet fyller 18 år, kan det selv bestemme over boligen.