Kan jeg få avtalen opphevet fordi jeg ble presset til å by?

Hva loven krever for at press skal gi en utvei

Mange som har kjøpt bolig, kjenner igjen følelsen: fristen er snart ute, telefonen ringer, noen sier at et annet bud er på vei inn. Det er ubehagelig, men det er ikke i seg selv grunnlag for å gå fra et bud eller en kjøpekontrakt. Et bud som er akseptert, er en bindende avtale, og det finnes ingen generell angrerett ved boligkjøp. Les mer om når et bud er bindende.

Avtaleloven har likevel regler som gjør en avtale ugyldig når viljeserklæringen ikke kom i stand på rett måte. De fire du bør kjenne til, er §§ 28, 29, 31 og 36. Svik etter § 30 omtales til slutt.

Trusler og ulovlig tvang

Avtaleloven § 28 sier at en erklæring som er fremtvunget ved vold mot person eller ved trusler som gir grunn til frykt for noens liv eller helse, ikke binder den som ga den. Paragraf 29 gjelder annen rettsstridig tvang. Avtalen binder deg heller ikke hvis motparten selv har utøvd tvangen, eller kjente til eller burde kjent til at en tredjeperson tvang deg.

Det er snakk om grove forhold. Typiske eksempler er trusler om å skade deg eller dine, eller om å gjøre noe ulovlig hvis du ikke bøyer deg. Beskjeden «bud nå, ellers selger jeg til en annen» er ikke tvang. Det er vanlig salgspress innenfor lovlige rammer.

Utnyttelse av nød, uerfarenhet eller avhengighet

Avtaleloven § 31 rammer den som har utnyttet noens nødstilstand, letsind, forstandssvakhet, uerfarenhet eller avhengighetsforhold til å oppnå fordeler som ikke skal ytes vederlag for, eller som står i åpenbart misforhold til vederlaget. Vilkårene er strenge. Du må kunne vise at motparten bevisst utnyttet situasjonen din, og at fordelen var klart urimelig. At du bydde for høyt i en hektisk runde, er ikke nok. Betalte du derimot langt mer enn boligen var verdt fordi noen utnyttet at du var nyskilt, syk og desperat etter tak over hodet, kan § 31 bli aktuell.

Urimelige avtaler

Avtaleloven § 36 gir domstolene adgang til å sette en avtale helt eller delvis til side, eller endre den, når det vil virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Bestemmelsen er en sikkerhetsventil og brukes forsiktig. Ved et boligkjøp mellom likeverdige private parter har den liten plass, men den kan vurderes sammen med andre forhold, for eksempel hvis den som presset, hadde langt bedre kunnskap enn deg.

Press fra megleren

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3), og skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden (§ 6-8 første ledd). Ringer megleren midt på natten og krever svar innen ti minutter uten god grunn, kan det kritiseres som brudd på de pliktene. Det gir deg ikke automatisk rett til å gå fra avtalen, men du kan klage til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet, og saken kan meldes til Finanstilsynet.

Slik forbereder du deg på et eventuelt krav

Skriv ned i etterkant hva som ble sagt, av hvem, og når. Lagre telefonlogger, SMS og e-poster. Sjekk akseptfristen i budet: et bud med akseptfrist er normalt bindende til fristen går ut. Gå gjennom budjournalen når du har fått den, og se om opplysningene du fikk stemmer.

Si fra skriftlig så raskt som mulig hvis du mener avtalen ikke er gyldig. Venter du, kan det tolkes som at du godtok handelen.

Kort oppsummert

• Press i en budrunde er ikke i seg selv grunn til å gå fra et bud eller en avtale.
• Trusler og ulovlig tvang (avtaleloven §§ 28 og 29) og utnyttelse av nød eller uerfarenhet (§ 31) kan gjøre avtalen ugyldig, men vilkårene er strenge.
• § 36 om urimelige avtaler brukes forsiktig.
• Løgn om budgivere eller andre forhold kan være svik etter § 30.
• Dokumenter hva som ble sagt og gjort, og si fra skriftlig raskt.