Kan jeg avslå alle budene og vente med å selge?

Ingen plikt til å selge

Prisantydningen er en invitasjon til å by, ikke et tilbud fra deg. En kjøpsavtale oppstår først når du aksepterer et bud som gjelder (avtaleloven § 2). Verken avtaleloven eller eiendomsmeglingsloven pålegger deg å godta et bud, heller ikke et bud på prisantydningen eller over.

Du kan avslå alle bud fordi de er for lave, fordi de har forbehold du ikke liker, fordi du har ombestemt deg, eller uten å oppgi grunn. Megleren kan gi sin vurdering (han skal bistå ved vurdering av bud, eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd), men valget er ditt.

Hva et avslag betyr for budene

Avslår du et bud, faller det bort, selv om akseptfristen ikke er ute (§ 5). Den som la inn budet, er da fri, og du kan ikke senere si ja til det uten at han er med på det. Svarer du med et annet beløp, er det et avslag og et nytt tilbud (§ 6).

Lar du budene bare gå ut uten å svare, er resultatet i praksis det samme. Aksepterer du etter fristen, er det et nytt tilbud fra deg, ikke en inngått avtale (§ 4).

Megleren formidler bare avslag som er gitt skriftlig (§ 6-8 fjerde ledd), så gi beskjed skriftlig.

Hva det koster deg å avslå alle bud som selger

Megleren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden (eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd). Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet. Avslår du alle bud, er ingen bundet, og det utløser ikke vederlaget.

Utlegg er noe annet. Megleren kan kreve dekning av utlegg, for eksempel til fotograf og annonsering, i samsvar med oppdragsavtalen (§ 6-5 tredje ledd, jf. § 6-4). Det er avtalen som avgjør hva som kan kreves og når.

Selger du senere, kan megleren fortsatt ha krav. Kommer handel i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen megleren har forhandlet med i oppdragstiden, eller som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra megleren, har han også krav på vederlag (§ 7-3 annet ledd). Bestemmelsen kan fravikes ved avtale (§ 7-3 fjerde ledd), så sjekk oppdragsavtalen din.

Oppdraget går ut, eller du sier det opp

Et oppdrag skal gis for et bestemt tidsrom på høyst seks måneder, og kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelsen skal være skriftlig (§ 6-5 første ledd). Du kan si opp oppdraget uten varsel, men da har megleren krav på rimelig vederlag for utført arbeid (§ 6-5 annet og tredje ledd).

Vil du vente med å selge, kan det være billigere å la oppdraget løpe ut enn å si det opp, siden oppsigelse gir megleren krav på rimelig vederlag for arbeidet så langt.

Risikoen ved å vente

Tilbudene du avslo, er borte. Ønsker du å selge til en av budgiverne senere, må de være villige til å by på nytt. De har ingen plikt til å vente på deg. Å si nei kan være riktig, men det kan ta tid å få inn nye bud.

Mer om hva som skjer med budene når selgeren trekker boligen fra markedet, står i spørsmålet om bolig trukket fra markedet.

Kort oppsummert

• Du kan avslå alle bud og vente med å selge. Selgeren har ingen plikt til å godta noe bud, heller ikke på prisantydning.
• Når du avslår alle bud, faller de bort. Kjøperne har ingen plikt til å vente.
• Megleren har som hovedregel krav på vederlag når handel kommer i stand, men utlegg kan kreves etter avtalen.
• Selger du til en av budgiverne innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute, kan vederlaget likevel falle til megleren.