Arealoverføring mellom naboer: steg for steg

Trinn 1: Bli enige og tegn inn arealet

Alt starter med en avtale mellom eierne om hvilket areal som skal flyttes, og til hvilken pris. Tegn arealet inn på et kart, helst på en utskrift fra matrikkelen, og angi ca. størrelse i kvadratmeter. Arealet må grense inntil eiendommen som skal få det, og må utgjøre et sammenhengende areal med den (matrikkelforskriften § 33). Er dere usikre på hvor grensen går i dag, må dere først få den klarlagt. Hvis oppmåling av grenser trengs, kan du lese om hvordan du krever oppmåling.

Er det flere eiere av en av tomtene, for eksempel ektefeller, må alle som har grunnbokshjemmel, være med. Er noen av eiendommene festegrunn, kan ikke deler av festegrunn overføres, og feste må ordnes på egen måte.

Trinn 2: Søk kommunen om tillatelse

Arealoverføring er et tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m, og matrikkellova § 15 krever at det er gitt tillatelse før overføringen kan føres i matrikkelen. Du søker kommunen. Kommunen sjekker at overføringen ikke strider mot loven, plan eller forskrift, og at ingen av tomtene blir uegnet til bebyggelse på grunn av størrelse, form eller plassering (pbl § 26-1). Er tomten et landbruksareal, kan det i tillegg kreves delingssamtykke etter jordlova eller konsesjon, og kommunen skal ikke føre overføringen i matrikkelen hvis den rammes av delingsforbudet eller trenger konsesjon (matrikkelforskriften § 33 tiende ledd).

Trinn 3: Samle dokumentene

Matrikkellova § 15 sier at det må ligge føre nødvendige erklæringer om overdragelse av eiendomsrett, om pantefrafall og om konsesjon for det aktuelle arealet. Forskriften spesifiserer dette. Dere trenger:

• Erklæring om eiendomsoverdragelse. Den skal gi opplysninger om kjøpesum og verdi, slik at dokumentavgiften kan beregnes. Er det samme eier av begge tomtene, kreves den ikke.
• Pantefrafall. Har selgerens eiendom pant, må panthaverne erklære at pantet ikke lenger omfatter arealet. Har din egen tomt pant, bør du spørre banken din hvordan den stiller seg til det nye arealet før du signerer.
• Samtykke fra alle som har grunnbokshjemmel til eiendommene. Er eiendommen seksjonert, kreves samtykke fra seksjonseierne.
• Eventuell konsesjon eller delingssamtykke etter jordlova.

Kommunen kan kreve at dere selv håndterer dokumentutforming og oppgjør mellom dere, eller at dere bruker en megler eller liknende (matrikkelforskriften § 33 tolvte ledd). Oppgjøret om kjøpesummen skjer da mellom dere.

Trinn 4: Oppmålingsforretningen

Før matrikkelføringen skal det holdes oppmålingsforretning (matrikkellova § 6). Den går ut på å klarlegge og beskrive grenser og rettigheter og lage dokumentasjonen som trengs for matrikkelføring og tinglysing (§ 33). Du rekvirerer den hos kommunen. Kommunen skal gjennomføre og matrikkelføre forretningen uten unødig opphold (§ 35). Forskriften setter fristen til 16 uker fra rekvisisjonen er mottatt, med mindre dere har avtalt noe annet. Fristen løper ikke før tillatelsen etter plan- og bygningsloven foreligger, og den stanses av klager og av utsettelser. Oversitter kommunen fristen, skal gebyret avkortes med en tredjedel, og med ytterligere en tredjedel hvis den oversittes med to måneder til (matrikkelforskriften § 18).

Kommunen skal varsle dere og tilstøtende naboer på en dokumenterbar måte senest to uker før forretningen (matrikkelforskriften § 37). Varselet sier tid og sted, hvem landmåleren er og hvilke dokumenter som ligger til grunn. På forretningen peker dere ut grensene, landmåleren setter ned merker og skriver protokoll, og dere skriver under.

Er dere uenige om hvor den eksisterende grensen går, skal partenes påstander beskrives hver for seg i protokollen (matrikkelforskriften § 39). Da bør grensespørsmålet avklares før dere regner med å få overført arealet. Se grensegangssak i jordskifteretten.

Trinn 5: Matrikkelføring og tinglysing

Når alle dokumenter er på plass, fører kommunen overføringen i matrikkelen. Kommunen sender deretter melding til tinglysing (§ 24), med mindre det er klager på tillatelsen som ikke er avgjort. Dokumentavgiften betales ved tinglysingen av erververen, og den beregnes av salgsverdien (dokumentavgiftsloven §§ 6 og 7). Satsen er 2,5 prosent. Når overføringen er ført i matrikkelen, kan du bestille et oppdatert matrikkelbrev som viser eiendommen slik den er nå.

Du kan klage på kommunens vedtak, for eksempel hvis oppmålingsforretningen ble gjort feil eller kommunen avslår å gjennomføre forretningen (§ 46).

Hva skjer med det som ligger i stripen

Tinglyste rettigheter som ligger på arealet, forsvinner normalt ikke av at arealet skifter eier. Landmåleren skal erklære at matrikkelen og grunnboken er undersøkt for grenser, bruksretter og servitutter (matrikkelforskriften § 27). Gjerder, hekk og ledninger i stripen bør dere avtale i forkant, siden de ikke flyttes av seg selv. Er det byggverk på arealet, må dere avklare om de skal fjernes, stå eller overdras, og om kommunens tillatelse har vilkår om avstand eller utnyttelse.

Kort oppsummert

• Arealoverføring består av avtale, kommunens tillatelse, pantefrafall, oppmålingsforretning, matrikkelføring og tinglysing.
• Dere må levere erklæring om eiendomsoverdragelse med kjøpesum og verdi, og samtykke fra alle som har grunnbokshjemmel.
• Kommunen skal som hovedregel gjennomføre oppmålingen og fullføre matrikkelføringen innen 16 uker etter rekvisisjon, og varsler dere senest to uker før forretningen.
• Kommunen sender melding til tinglysing etter matrikkelføringen, og dokumentavgiften på 2,5 prosent betales ved tinglysingen.
• Er dere uenige om hvor grensen går, må det avklares før arealet kan overføres.