Hva er ansvarsrett, og hvem svarer når ansvarlig søker feiler?
Ansvarsrett er den formelle erklæringen et foretak gir overfor kommunen om at det påtar seg ansvar for en bestemt oppgave i byggeprosjektet – som ansvarlig søker, prosjekterende, utførende eller kontrollerende – etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 23. Svikter et foretak med ansvarsrett, for eksempel ved å levere mangelfull prosjektering eller utføre arbeid i strid med tillatelsen, kan kommunen følge opp overfor foretaket, blant annet gjennom pålegg, tvangsmulkt eller i alvorlige tilfeller tap av retten til å ta på seg ansvar i fremtidige saker. Dette fritar imidlertid ikke automatisk deg som tiltakshaver og eier for det underliggende ansvaret for at tiltaket faktisk er lovlig utført og i samsvar med tillatelsen. Ansvarsrett er derfor et system som fordeler oppgaver og oppfølging mellom kommunen og foretakene, men det flytter ikke nødvendigvis hele den økonomiske og praktiske risikoen bort fra deg som eier.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Systemet med ansvarlige foretak
Plan- og bygningsloven bygger på en ordning der tiltakshaver – altså du som eier og søker – som hovedregel ikke selv står ansvarlig direkte overfor kommunen for at byggingen skjer riktig, men engasjerer foretak som hver for seg erklærer ansvarsrett for sin del av jobben. Ansvarlig søker koordinerer søknadsprosessen og har ansvar for at søknaden er komplett og riktig. Ansvarlig prosjekterende har ansvar for at prosjekteringen, altså tegninger og beregninger, oppfyller kravene i byggteknisk forskrift. Ansvarlig utførende har ansvar for at selve byggearbeidet faktisk gjennomføres i tråd med prosjekteringen og tillatelsen, og for enkelte tiltak kreves også ansvarlig kontrollerende, som skal kontrollere at kritiske deler av arbeidet er utført riktig.
Foretakene må være registrert og erklære ansvarsrett for nettopp det tiltaket saken gjelder, og kommunen fører et visst tilsyn med at foretakene har den nødvendige kompetansen. Systemet er tenkt å gi kommunen noen å forholde seg til med definert faglig ansvar for hver del av prosjektet, i stedet for at kommunen selv må kontrollere alle tekniske detaljer. For deg som tiltakshaver betyr det i praksis at du overlater det faglige ansvaret til fagfolk, men du beholder rollen som den som til syvende og sist eier og skal bruke bygget.
Hva skjer når et ansvarlig foretak svikter
Oppdager kommunen, eller du selv, at et foretak med ansvarsrett har levert mangelfullt arbeid – enten det er feil i prosjekteringen eller byggefeil i utførelsen – kan kommunen følge opp overfor foretaket direkte. Virkemidlene spenner fra pålegg om retting og tvangsmulkt, til i alvorlige eller gjentatte tilfeller å frata foretaket retten til å påta seg ansvar i fremtidige byggesaker i kommunen. Dette er ment å skape et press på foretakene for å levere kvalitet, og det gir kommunen et sted å rette forvaltningsmessige reaksjoner utover det å bare avslå eller stanse selve byggesaken.
Men ansvarsretten er i hovedsak et forhold mellom foretaket og kommunen – den regulerer ikke automatisk det privatrettslige forholdet mellom deg som tiltakshaver og foretaket du har inngått kontrakt med. Har foretaket levert mangelfullt arbeid, må du som regel forfølge dette som en kontraktsmessig mangel etter avtalen dere har inngått, for eksempel etter bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven avhengig av hva slags avtale det er snakk om. Samtidig kan kommunens oppfølging av foretaket – for eksempel et pålegg om retting – gi deg nyttig dokumentasjon i en eventuell reklamasjonssak, siden det bekrefter at det faktisk forelå en feil. Du står med andre ord ikke rettighetsløs overfor foretaket bare fordi kommunen også følger opp saken på egen hånd.
Bjørnar oppdager feil etter at huset er innflyttet
Bjørnar har bygget nytt hus med hjelp av et lokalt entreprenørfirma som sto som både ansvarlig søker og ansvarlig utførende for tiltaket. Et halvt år etter innflytting oppdager Bjørnar fuktskader i grunnmuren, og en fagkyndig han henter inn, konkluderer med at fundamenteringen ikke er utført i tråd med det som var prosjektert – en klar byggefeil.
Bjørnar melder saken til kommunen, som innkaller entreprenøren og ber om en redegjørelse. Kommunen finner at foretaket har avveket fra godkjent prosjektering uten å melde fra, og gir foretaket et pålegg om å dokumentere at avviket rettes eller forsvares faglig. Dette er nyttig for Bjørnar, men løser ikke i seg selv hans eget tap – han må fortsatt forfølge saken direkte mot entreprenøren etter bustadoppføringslovas regler om mangler, siden kommunens pålegg bare regulerer forholdet mellom kommunen og foretaket, ikke erstatningen eller rettingen Bjørnar har krav på som kjøper av entreprisen. Bjørnar bruker likevel kommunens vedtak aktivt som dokumentasjon når han fremmer reklamasjonskravet sitt.
Hva gjør du i praksis hvis et ansvarlig foretak svikter
Meld fra til kommunen dersom du oppdager at et foretak med ansvarsrett har avveket fra godkjent prosjektering eller levert arbeid som ikke oppfyller kravene – kommunens oppfølging kan gi deg verdifull dokumentasjon selv om den ikke erstatter dine egne rettigheter som kunde. Parallelt bør du reklamere direkte og skriftlig overfor foretaket du har kontrakt med, innenfor de fristene som gjelder etter avtalen og relevant lovgivning, siden det er dette sporet som normalt gir deg rett til retting, prisavslag eller erstatning.
Ta vare på all dokumentasjon underveis – kontrakt, tegninger, byggemøtereferater og korrespondanse – siden det ofte blir avgjørende for å plassere ansvaret riktig dersom det oppstår tvist om hvem som har ansvaret for en konkret feil. Er beløpene betydelige, eller er du usikker på om feilen skyldes prosjektering, utførelse eller begge deler, kan en boligadvokat bidra til å avklare ansvarsforholdet og sikre at du forfølger kravet mot riktig foretak innenfor riktige frister, i stedet for å basere deg alene på at kommunens oppfølging av ansvarsretten løser problemet for deg.
Kort oppsummert: - Ansvarsrett er foretakets erklæring til kommunen om ansvar for sin del av tiltaket. - Svikter foretaket, kan kommunen følge opp med pålegg, tvangsmulkt eller tap av ansvarsrett. - Dette fritar ikke deg som tiltakshaver for det underliggende ansvaret og din kontraktsrelasjon. - Reklamer direkte og skriftlig overfor foretaket, uavhengig av kommunens egen oppfølging. - Ta vare på dokumentasjon — den er ofte avgjørende for å plassere ansvaret riktig.
Nybygg med mangler: reklamasjon, dagmulkt og Boligtvistnemnda.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.