Annet bosted etter vannskade i leiligheten: hvem dekker hva
Etter en vannskade slipper du å betale leie for tiden boligen ikke kan brukes, men utgifter til hotell eller annet bosted dekker utleier bare hvis han er erstatningsansvarlig. Husleieloven gir deg avslag i leien når boligen har en mangel, og erstatning for tap når utleier ikke slipper unna ansvaret. Utleier kan fri seg fra erstatning hvis skaden skyldes en hindring utenfor hans kontroll, men ikke hvis den skyldes feil eller forsømmelse fra hans side. Mye avhenger av årsaken til vannskaden og av innboforsikringen din.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To forskjellige spørsmål: leien og utgiftene
Etter en vannskade stiller leieren to ulike spørsmål. Det første er om du må betale leie for en bolig du ikke kan bo i. Det andre er om du kan få dekket regningen for hotell, hybel eller et annet sted å bo. Loven svarer ulikt på dem.
Leien reguleres av regelen om avslag. Utgiftene til nytt bosted reguleres av erstatningsreglene. Det første krever ikke at noen har skyld. Det andre krever som utgangspunkt at utleier er ansvarlig.
Leien: du slipper å betale for tiden boligen ikke kan brukes
Har husrommet en mangel, kan du kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieverdien i mangelfull og kontraktsmessig stand (husleieloven § 2-11). Kan du ikke bo i boligen, er leieverdien i den tiden svært lav, og avslaget nærmer seg hele leien. Kan du bruke deler av boligen, blir avslaget lavere.
Avslagsretten krever ikke at utleier har skyld. Den gjelder også for mangler som oppstår i leietiden, så lenge de ikke beror på forhold på din side og ikke er ubetydelige (§ 5-7). Har du selv forårsaket vannskaden, har du ikke de samme kravene.
Utgifter til annet bosted: erstatning etter § 2-13
Hotellregningen eller leie av en midlertidig bolig er et økonomisk tap. Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av en mangel (§ 2-13). Erstatningen skal svare til tapet leieren har lidt, men bare tap utleier med rimelighet kunne forutse som en mulig følge (§ 2-14).
Hovedregelen i § 2-13 er at utleier er ansvarlig med mindre han godtgjør at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning eller unngått. Dette kalles kontrollansvar. En plutselig lekkasje fra en nabo eller en vannledning som utleier ikke kunne vite om, kan etter omstendighetene være en slik hindring. Men dette avgjøres konkret.
I tillegg gjelder en egen regel: Du kan i alle tilfeller kreve erstatning når mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side. Har utleier ignorert en gammel lekkasje du har meldt om, eller har røret vært dårlig vedlikeholdt, er ansvaret hans.
Uten erstatningsansvar for utleier får du ikke dekket hotellet av ham. Du kan likevel ha avslag i leien og dekning gjennom innboforsikringen din.
Hva innboforsikringen kan dekke
Mange innboforsikringer dekker merutgifter ved at boligen ikke kan brukes etter en skade som forsikringen dekker, for eksempel hotell i en periode. Dekningen varierer mellom selskapene, så sjekk vilkårene. Utleiers bygningsforsikring gjelder bygningen og dekker normalt ikke dine eiendeler eller merutgifter. Ta kontakt med forsikringsselskapet så tidlig som mulig, og spør hva de krever av dokumentasjon. Les også hvem har ansvar hvis det blir vannskade.
Hva du må gjøre og dokumentere
- Gi utleier melding straks du oppdager skaden (§ 5-5).
- Begrens skaden så godt du kan, for eksempel ved å stenge vannet, uten å ta risiko.
- Spør utleier om han kan tilby et alternativ før du bestiller noe selv.
- Hold utgiftene rimelige. Du kan ikke regne med å få dekket dyrere løsninger enn nødvendig.
- Behold kvitteringer og dokumenter datoer for når boligen ikke kunne brukes.
- Skriv til utleier at du krever avslag og erstatning, og oppgi beløp.
Å velge et dyrt hotell når du kan bo hos familie eller på et enkelt rom, kan gjøre at kravet blir redusert. Tap du kunne unngått, dekkes ikke fullt ut.
Fatima og stoppekranen
Fatima Hussain leier en treroms for 13 500 kroner. En stoppekran i veggen sprekker, og boligen blir uten bruk i 17 dager mens vegger og gulv tørkes. Hun og to barn bor i en annen leilighet hos en tante de første ti dagene og på et rimelig hotell de neste syv. Hotellet koster 9 800 kroner.
Fatima krever avslag. Siden boligen ikke kunne brukes, krever hun hele leien for de 17 dagene. Det er 13 500 delt på 30, ganger 17, omtrent 7 650 kroner. Hun krever også de 9 800 kronene i hotell. Utleier godtar avslaget, men mener lekkasjen var en tilfeldig feil han ikke kunne forutse. Da kan han hevde at han ikke er erstatningsansvarlig for hotellet.
Fatima viser at hun meldte fra om dryppet i kranen for to måneder siden, og at utleier ikke gjorde noe. Dermed skyldes tapet forsømmelse fra utleier, og han kan etter § 2-13 femte ledd ikke frita seg. Innboforsikringen hennes dekker i tillegg ødelagte matvarer i fryseren.
Hadde det ikke vært noe varsel i forkant, ville spørsmålet om kontrollansvar måttet avgjøres konkret. Tallene her er tenkte.
Tvist om dekningen
Er dere uenige om hvem som skal dekke hva, kan du holde tilbake en del av leien som sikrer kravene dine (§ 2-15). Husleietvistutvalget behandler både avslagskrav og erstatningskrav i leieforhold. Se hva er Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Du kan kreve avslag i leien for den tiden boligen ikke kan brukes etter vannskade, uansett om utleier har skyld.
- Utgifter til annet bosted dekker utleier bare hvis han er erstatningsansvarlig, altså ved feil eller forsømmelse eller når hindringen ikke var utenfor hans kontroll.
- Innboforsikringen din kan dekke merutgifter som hotell, og må sjekkes tidlig.
- Meld skaden straks, begrens tapet og behold kvitteringer.
- Hold utgiftene til nytt bosted rimelige.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.