Din andel i familiehytta: slik settes prisen ved utkjøp
Loven setter ingen pris på en hyttesandel. Prisen ved utkjøp er det sameierne blir enige om, og de fleste tar utgangspunkt i en takst på hele hytta og regner ut sin forholdsmessige del. Om andelen skal prises lavere enn det, er en forhandling, for sameigelova har ingen regel om avslag. Blir dere ikke enige, kan hver sameier kreve sameiet oppløst, og da kan hytta ende som tvangssalg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven gir ingen pris, bare rammer
Sameigelova sier ingenting om hva en andel er verdt. Den slår fast at sameierne har like store deler når ingenting annet kan påvises (sameigelova § 2), og at du kan selge andelen din til hvem du vil (§ 10). Hvor mye en søsken skal ha for sin tredel, må dere komme frem til selv.
Det betyr at verdi av andel i hytte ved utkjøp er et forhandlingsspørsmål. Det finnes ingen tabell, ingen prosentsats og ingen offentlig instans som fastsetter tallet. Retten og namsmyndighetene kommer først inn når dere ikke klarer det alene, og da er det markedet som avgjør, ikke en formel.
Slik regner dere ut verdien av andelen i hytta
Utgangspunktet er verdien av hele hytta med tomt. Dere kan skaffe den på flere måter:
- en verditakst fra en uavhengig takstmann
- to takster, der dere bruker gjennomsnittet
- en vurdering fra en eiendomsmegler som kjenner området
- salgspriser på sammenlignbare hytter i nærheten
To takster er vanligst når sameierne ikke stoler helt på hverandre. Da bestiller den som skal kjøpe ut den ene og den som skal selge den andre. Avtal på forhånd at dere bruker snittet, og hva som skjer hvis takstene ligger langt fra hverandre.
Fra hyttas verdi trekker dere eventuell felles gjeld. Så deler dere på eierbrøken. Eier tre søsken en tredel hver, er prisen for én tredel verdien etter gjeld delt på tre. Har noen av dere betalt mer enn sin del av felles kostnader, for eksempel et nytt tak eller en bryggefornyelse, regnes det inn som et mellomværende. Det samme gjelder om noen har skutt inn penger som de andre ikke har dekket. Kostnader fordeles etter andel ifølge § 9, så det kan være krav å gjøre opp i begge retninger.
Tomta kan være festet. Da er det festeretten og hyttebygget som vurderes, og festeavgiften påvirker verdien.
Skal andelen prises lavere enn en forholdsmessig del?
Her er det mest uenighet. Den som kjøper, argumenterer ofte for et avslag fordi en ideell andel (en andel uten rett til en bestemt del av hytta) er vanskeligere å selge enn en hel hytte. Den som selger, svarer at han gir fra seg like mye som han eier, og at kjøperen får hele hytta for seg selv.
Loven støtter ingen av sidene. Det finnes ikke noe lovfestet fradrag, og det finnes ikke noe forbud mot å avtale ett. I praksis hender det at søsken blir enige om en pris litt under forholdsmessig del når den som kjøper tar over hele ansvaret for vedlikehold og lån. Noen går motsatt vei og tar et påslag, fordi en hytte som blir værende i familien har en verdi utover kroneverdien.
Avtaler dere avslag, skriv det inn i utkjøpsavtalen sammen med begrunnelsen, så ingen senere kan hevde at taksten ble fulgt til punkt og prikke.
tre søsken og en hytte i Valdres
Helene, Tormod og Sondre eier hver en tredel av en hytte etter foreldrene. Helene vil selge ut, og Tormod vil kjøpe. De bestiller to takster. Den ene lander på 2 800 000 kroner og den andre på 3 200 000 kroner. Snittet er 3 000 000 kroner. Det er et boliglån på hytta på 300 000 kroner.
Regnestykket blir slik:
- Verdi 3 000 000 kroner minus lån 300 000 kroner gir 2 700 000 kroner.
- En tredel er 900 000 kroner.
Tormod mener at Helene bør ta 10 prosent avslag, siden han overtar lånet og alt vedlikehold. Det gir 810 000 kroner. Helene sier nei, og de ender på 850 000 kroner. Beløpet er verken riktig eller galt etter loven. Det er avtalt, og da gjelder det.
I tillegg regner de opp at Tormod har lagt ut 24 000 kroner til ny ovn som ingen andre har betalt sin del av. Hver av de to andre skylder ham 8 000 kroner. Helenes del trekkes fra utbetalingen, så hun får 842 000 kroner.
Når dere ikke blir enige om prisen
Sameigelova gir to veier videre. Den første er forkjøpsrett: når en andel skifter eier, har medeierne rett til å overta den før andre (§ 11). Det gir Tormod en fordel hvis Helene prøver å selge til en utenforstående. Les mer om hvordan den virker i forkjøpsrett mellom sameiere.
Den andre veien er å kreve sameiet oppløst. Etter varsel med rimelig frist kan hver sameier kreve det (§ 15). Kan hytta ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene. En sameier har da fortrinnsrett til å få budet sitt godtatt under ellers like vilkår. For en hytte er dette siste utvei, fordi et tvangssalg sjelden gir den beste prisen. Hvordan prisen kommer i stand der, står i pris ved tvangssalg.
Mange søsken ender med at begge tar en takst fra hver sin side og møtes på midten. Det er ikke dårlig, og det koster mye mindre enn en rettssak.
Skatt
Et salg kan utløse skatt på gevinst for den som selger. Hvordan skatten regnes ut når hytta er arvet, står i arvet hytte og skatt. Regn skatten inn i prisen før dere skriver under, ellers kan den bli en overraskelse for en av dere.
Kort oppsummert
- Det finnes ingen lovbestemt pris. Verdi av andel i hytte ved utkjøp avtales.
- Vanlig metode er takst eller to takster på hele hytta, fratrukket felles gjeld, delt på eierbrøken.
- Avslag på andelen er en forhandling. Loven hverken krever eller forbyr det.
- Gjør opp utlegg og kostnader mellom sameierne samtidig.
- Blir dere ikke enige, kan hver sameier kreve oppløsning etter § 15, og hytta kan bli solgt gjennom namsmyndighetene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.