Kan jeg akseptere et bud som har kommet inn på SMS til meg direkte?

Bud direkte til selger på SMS: loven forbyr det ikke

Har du solgt boligen gjennom megler og får et bud på SMS fra en interessent, kan du svare på det. Loven forbyr ikke selgere å ta imot bud direkte, og avtaleloven stiller ingen formkrav til at en avtale kommer i stand. Det er tilbud og aksept som teller, og en SMS kan inneholde begge deler.

En SMS som sier «jeg byr 4 350 000 kroner, frist i morgen kl. 12» er et bud. Svarer du «OK, det går fint» før fristen er ute, kan det være en aksept, forutsatt at den stemmer med budet og kommer frem til budgiveren i tide. Hvordan det er med bud og aksept på SMS uten megler, er behandlet i artikkelen om avtale på SMS uten megler.

Fordi aksepten kan binde deg, bør du ikke svare på et bud i farten. Er du usikker, er det bedre å svare at du vil komme tilbake, enn å skrive noe som kan leses som ja.

Hva megleren skal si til deg

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 andre ledd skal megleren oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren, men henvise til ham. Han skal også oppfordre deg til å konferere med ham hvis du mottar bud direkte. Det er en oppfordring, ikke et forbud, og du kan velge å ikke følge den.

Grunnen er enkel. Megleren er den som skal sørge for en forsvarlig budrunde. Han skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, og han skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før bud formidles (§ 6-8 fjerde ledd). Han skal også kontrollere finansieringen før handel sluttes (sjette ledd). Går budet utenom ham, skjer ingenting av dette. Forskriften regner elektroniske meldinger, som SMS, som skriftlige når innholdet er tilgjengelig også i ettertid.

Hva du mister på å gå utenom megleren

• Legitimasjon og signatur. Du vet ikke at personen bak SMS-en er den han utgir seg for å være.
• Finansieringskontroll. Megleren kontrollerer om budgiveren har penger, eller gir deg skriftlig beskjed om at kontroll ikke er gjort.
• De andre budgiverne. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere alle interessenter skriftlig om mottatte bud. Et bud du har fått direkte, kommer ikke inn i den orienteringen med mindre du sier fra.
• Budjournal. Etter handelen skal du og kjøperen få kopi av budjournalen. Et bud som ikke er ført inn, mangler i journalen.
• Frister. Megleren skal ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Den kontrollen skjer ikke med et bud som aldri går via ham.

Vederlaget til megleren

Kommer det en handel i stand i oppdragstiden, har megleren krav på vederlag, selv om det ikke skyldes hans innsats (eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd). Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet. Du sparer derfor ikke meglervederlaget ved å akseptere direkte. Bestemmelsen kan fravikes ved avtale, så les hva oppdragsavtalen din sier.

Hva du bør gjøre i praksis

Svar budgiveren at henvendelsen må gå via megleren, og send SMS-en videre til ham. Da blir budet registrert, og budgiveren får bekreftelse på mottak. Vil du likevel svare selv, ta vare på meldingene med tidspunkt, ikke slett noe og gi megleren beskjed med en gang.

Kort oppsummert

• Du kan akseptere et bud du har fått direkte på SMS. Loven forbyr det ikke, og aksepten kan binde deg.
• Megleren skal oppfordre deg til å henvise budgiveren til ham og til å konferere med ham når du mottar bud direkte.
• Går budet utenom megleren, mister du legitimasjonskontroll, finansieringskontroll, budjournal og orienteringen til de andre.
• Megleren har krav på vederlag hvis handelen kommer i stand i oppdragstiden, også etter et direkte bud.
• Spørsmålet om bud direkte til selger på SMS løses best ved å sende det videre til megleren.