Festeavtalen for bolig eller fritidshus forlenges på samme vilkår som før – med ett viktig unntak: Bortfesteren kan kreve et engangsløft av festeavgiften til 2 prosent av tomtens råtomtverdi, oppad begrenset til et maksimalbeløp på om lag 16 060 kroner per dekar per år i 2026. Alt annet i kontrakten fortsetter uendret, og festet løper videre uten sluttdato.

Så langt hovedregelen. Men hva betyr «samme vilkår» i praksis, hvordan regnes engangsløftet ut, og hvilke frister og begrensninger gjelder? Her er hele regnestykket.

«Samme vilkår» – hva fortsetter uendret?

Alt i den opprinnelige avtalen som ikke gjelder festeavgiftens størrelse, løper videre: tomtens grenser og areal, rettigheter til vei, brygge, vann og strandlinje, regler om gjerdehold, bestemmelser om hva tomten kan brukes til. Bortfesteren kan ikke i forbindelse med forlengelsen kreve inn nye klausuler, endre festeformålet eller innskrenke rettigheter du har hatt.

Den store endringen sammenlignet med den gamle kontrakten er varigheten: Det forlengede festet har ingen tidsbegrensning. Der den gamle avtalen sa «60 år», sier loven nå «til festeren sier opp eller innløser». For festeren er det en ren forbedring.

Engangsløftet – bortfesterens ene kort

Ved forlengelsen kan bortfesteren kreve festeavgiften regulert etter en egen regel i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd – i dagligtale kalt engangsløftet. Slik fungerer det:

Regnestykket

Årlig festeavgift kan settes til 2 prosent av tomtens råtomtverdi. Råtomtverdi betyr verdien av tomten som ubebygd, og det skal gjøres fradrag for verdiøkning som festeren selv har tilført – for eksempel opparbeidelse, drenering eller vei festeren har bekostet. Verdsettelsen skal også ta hensyn til at tomten bare kan brukes til det avtalte festeformålet.

Taket: maksimalbeløpet per dekar

Loven setter et tak: Avgiften kan ikke løftes høyere enn et maksimalbeløp per dekar tomt per år. Beløpet var 9 000 kroner i 2002-kroner og justeres hvert årsskifte i takt med konsumprisindeksen – for 2026 utgjør det om lag 16 060 kroner per dekar. Er tomten mindre enn ett dekar, gjelder likevel beløpet for ett helt dekar som tak.

Et eksempel fra Sigdal

Familien Bakken fester en hyttetomt på 1,3 dekar i Sigdal. Kontrakten fra 1976 løper ut i år, og festeavgiften har vært 1 800 kroner. Bortfesteren får taksert råtomtverdien til 1,2 millioner kroner og krever engangsløft.

To prosent av 1,2 millioner er 24 000 kroner. Men taket for 1,3 dekar i 2026 er om lag 1,3 × 16 060 ≈ 20 900 kroner. Ny festeavgift blir dermed rundt 20 900 kroner i året – ikke 24 000. Hadde tomten ligget i et område med lavere tomteverdier, si en råtomtverdi på 400 000 kroner, ville avgiften blitt 8 000 kroner (2 prosent), godt under taket.

Poenget: I pressområder ved sjø og fjell er det som regel taket som bestemmer; i rimeligere strøk er det 2-prosentregelen.

Bare én gang – derav navnet

Bortfesteren kan bare kreve denne reguleringen én gang for festeforholdet. Etter engangsløftet er det tilbake til normalen: Avgiften kan bare justeres i takt med pengeverdien (konsumprisindeksen). Det finnes én sikkerhetsventil for fremtiden: Når det har gått 30 år siden forrige regulering etter denne regelen, kan det kreves ny regulering etter samme mønster – fortsatt med 2-prosentregel og tak. Du risikerer altså ikke stadige omkamper, men systemet tillater en oppdatering per generasjon.

Fristen: tre år

Bortfesteren må fremsette kravet om engangsløft innen tre år etter at festetiden løp ut. Oversitter han fristen, fortsetter festet på gammel avgift, kun med vanlig indeksjustering. Som fester har du ingen plikt til å minne ham på det.

Hva bør du sjekke hvis kravet kommer?

Verdigrunnlaget. Be om dokumentasjon for råtomtverdien. Er det brukt en reell takst av tomten som ubebygd, med fradrag for det du eller tidligere festere har tilført? En verdivurdering basert på ferdig opparbeidede, byggeklare tomter i et attraktivt felt kan gi for høyt grunnlag.

Arealet. Maksimalbeløpet regnes per dekar. Kontroller at arealet i kravet stemmer med festekontrakten og matrikkelen. En «tilforlatelig» avrunding fra 0,9 til 1,2 dekar utgjør flere tusen kroner i året.

Regnestykket mot taket. Sammenlign alltid 2 prosent av tomteverdien med maksimalbeløpet for ditt areal og det aktuelle året. Du skal betale det laveste av de to.

Fristen. Er kravet fremsatt mer enn tre år etter festetidens utløp, kan du avvise det.

Måten kravet er pakket inn på. Noen bortfestere sender «forslag til ny festekontrakt» der engangsløftet er bakt inn sammen med nye vilkår i grunneierens favør. Du plikter bare å akseptere selve avgiftsreguleringen innenfor lovens rammer – ingenting annet.

Hvis dere ikke blir enige

Blir partene ikke enige om tomteverdien eller den nye avgiften, kan saken bringes inn for rettslig skjønn, der en domstol fastsetter verdien. Det koster tid og penger, og i praksis løses de fleste sakene ved forhandling – gjerne etter at festeren har innhentet egen takst som motvekt. Er beløpene store, eller det er mange festere i samme felt med samme bortfester, kan det lønne seg å gå sammen om felles takst og eventuelt felles advokat.

Kort oppsummert

Forlengelsen koster deg i verste fall et engangsløft til 2 prosent av råtomtverdien, med et tak på om lag 16 060 kroner per dekar i 2026 – og deretter ro i minst 30 år, med et feste som aldri mer løper ut. Sammenlignet med uroen mange festere kjenner på når kontrakten nærmer seg slutten, er fasiten som regel til å leve godt med.