Vi eier leilighet sammen, men jeg vil selge – kan vennen min stoppe det?
Nei, vennen din kan som hovedregel ikke stoppe deg hvis dere eier leiligheten sammen. Etter varsel med rimelig frist har hver sameier rett til å få sameiet oppløst (sameigelova § 15). Kan leiligheten ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene. Har dere avtalt noe annet, for eksempel en bindingstid, er det avtalen som gjelder. Du kan også selge din andel til en annen, men vennen din har forkjøpsrett. Før du krever tvangssalg bør du forsøke en felles løsning, siden du da beholder mer kontroll over salget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Å eie en leilighet sammen med en venn fungerer så lenge begge vil det samme. Når den ene vil selge og den andre ikke vil, er det lett å tro at begge må være enige. Slik er det ikke etter loven.
Retten til å kreve sameiet oppløst
Etter sameigelova § 15 har hver sameier rett til å få sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist. Vennen din har ingen vetorett. Loven sier ikke hvor lang fristen skal være, men den skal være rimelig, så du bør gi et skriftlig varsel og angi en dato.
Paragrafen stiller ikke vilkår om at du må ha en særlig grunn, og den gir ikke vennen din rett til å nekte fordi han har behov for å bli boende. Dere kan imidlertid ha avtalt noe som begrenser retten din.
Hva dere har avtalt
Sameigelova gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Står det i en sameieavtale at ingen kan kreve salg før det har gått fem år, eller at salg krever samtykke fra begge, er dette noe du må forholde deg til. Se etter e-poster, kjøpekontrakten og eventuelle notater om hva dere ble enige om da dere kjøpte. En muntlig avtale kan gjelde, men er vanskeligere å bevise.
Er det ingen slik avtale, gjelder loven.
Slik går salget til
Kan leiligheten ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven så langt de passer. En leilighet kan ikke deles, så dette er normalt veien. Under ellers like vilkår har en sameier førerett til å få sitt bud godtatt. Vennen din kan altså by på leiligheten og få den hvis han byr like mye som den høyeste budgiveren.
Kravet om tvangssalg kan fullføres uten dom når den andre ikke har protestert mot kravet, eller protesten klart er grunnløs. Avgjørelsen tas av tingretten i en kjennelse som kan ankes. Hvis vennen din protesterer med god grunn, for eksempel fordi dere har en bindingsavtale, må tingretten ta stilling til det før salget kan gjennomføres.
Andre veier ut
Tvangssalg er ofte siste utvei. Det finnes andre veier.
Du kan selge din andel til en tredjeperson. Hver sameier har rett til å selge andelen sin til hvem han vil (§ 10), men medeierne har forkjøpsrett når en andel skifter eier. Reglene i løysingsrettslova gjelder tilsvarende så langt de passer. I praksis må du derfor gi vennen din et tilbud på samme vilkår som du har fått av kjøperen, med en frist til å svare. Mer om dette i forkjøpsrett mellom sameiere.
Dere kan også selge leiligheten sammen gjennom megler. Da får dere som regel ordnet visning og pris på vanlig måte, og dere slipper tvangssalgets prosess. Eller vennen din kan kjøpe deg ut til en pris dere blir enige om.
Hva som skjer med salgssummen
Banken med pant i leiligheten får dekning først. Resten deles mellom dere etter andelene. Har dere ikke avtalt noe annet, regnes dere som like store eiere (§ 2). Hvordan ulike innskudd påvirker det, avhenger av hva dere har avtalt. Se hvordan kjøpesummen fordeles ved tvangssalg.
Ida vil selge
Ida Nygård og Sander Brekke kjøpte en toroms for 3 600 000 kroner for fire år siden. De eier en halvdel hver og har ikke skrevet noen avtale. Ida har fått jobb i Tromsø og vil selge. Sander vil bli boende.
Ida sender et skriftlig varsel med frist på to måneder om at hun krever sameiet oppløst. Sander sier nei. Ida tilbyr først Sander å kjøpe henne ut til markedsverdi, anslått til 4 100 000 kroner, men han får ikke lån til å gjøre det. Ida er klar til å kreve tvangssalg. Sander har verken avtale eller andre innsigelser å vise til, og kan ikke stoppe salget. Han kan by på leiligheten sammen med de andre budgiverne og har førerett hvis buddet hans er like høyt som det høyeste.
I stedet blir de enige om å selge gjennom megler. De får 4 150 000 kroner. Etter at lånet på 2 400 000 kroner er innfridd og salgsomkostninger på 100 000 kroner er betalt, deler de de 1 650 000 kronene som er igjen, likt, 825 000 hver.
Slik går du frem
Les gjennom hva dere har avtalt. Send et skriftlig varsel om oppløsning med en rimelig frist. Foreslå samtidig en felles løsning, enten salg gjennom megler eller utkjøp. Dokumenter forslagene dine, siden det kan være nyttig om dere ender i en tvist om kostnadene. Blir dere ikke enige, kan du kreve tvangssalg hos namsmyndighetene, men tenk gjennom at du da gir fra deg kontrollen over salgsprosessen.
Kort oppsummert
- Vennen din kan som hovedregel ikke stoppe deg, fordi hver sameier har rett til å få sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist.
- En avtale mellom dere, for eksempel en bindingstid, går foran loven.
- Kan leiligheten ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene, og en sameier har førerett til å få sitt bud godtatt.
- Du kan selge andelen din til en annen, men vennen din har forkjøpsrett.
- Forsøk et vanlig salg eller utkjøp først, siden det som regel gir mer kontroll.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.