Hvorfor tidspunktet for verdsettelsen har betydning

Ved intern utløsning er det verdien på oppgjørstidspunktet som er relevant, ikke verdien da boligen opprinnelig ble kjøpt. Har boligen steget eller falt i verdi siden kjøpet, skal denne endringen som hovedregel reflekteres i oppgjøret mellom partene, i tråd med den eierbrøken eller det avtalte fordelingsforholdet dere har. Dette gjelder både for ektefeller som skal fordele verdier ved skilsmisse, og for samboere som skal oppløse et sameie.

Det er også et poeng at markedsverdien skal reflektere en realistisk salgssum, ikke en teoretisk eller ønsket verdi. En part som ønsker å overta boligen, har naturligvis en interesse i at verdien settes lavt, mens den som skal få utbetalt sin andel, har motsatt interesse. Nettopp derfor er en uavhengig vurdering så viktig for å sikre et rettferdig oppgjør begge kan stole på.

I en oppgangsperiode i boligmarkedet kan denne forskjellen mellom kjøpspris og dagens verdi utgjøre betydelige beløp, og det er nettopp her de fleste konfliktene om utløsning oppstår. Har dere i tillegg gjort verdiøkende investeringer i boligen etter kjøpet, som tilbygg eller vesentlig oppussing, bør det også avklares om og hvordan disse skal hensyntas særskilt i verdsettelsen, ettersom de kan ha bidratt til verdistigningen på en måte som ikke nødvendigvis følger den opprinnelige eierbrøken automatisk.

Slik fastsettes verdien i praksis

Den vanligste metoden er å innhente en verditakst fra en autorisert takstmann, som vurderer boligen basert på standard, beliggenhet, størrelse og sammenlignbare salg i området. Er partene fortsatt uenige etter én takst, er det vanlig å innhente to eller tre uavhengige vurderinger og legge gjennomsnittet eller medianen til grunn, slik at ingen av partene ensidig kan påvirke resultatet.

Et alternativ som ofte gir det mest presise svaret, er å faktisk legge boligen ut for salg i det åpne markedet, slik at den reelle prisen kommer frem gjennom budrunden. Dette kan gjøres selv om en av partene ønsker å overta boligen etterpå — man blir da enige om at den som vinner budrunden internt, betaler den prisen boligen faktisk oppnådde eller ville oppnådd i markedet. Denne løsningen krever noe mer tid og koordinering, men fjerner som regel all tvil om hva som er riktig verdi.

Uansett metode bør fremgangsmåten og verdsettelsestidspunktet avtales skriftlig før verdivurderingen innhentes, slik at ingen av partene senere kan bestride grunnlaget for beregningen. Kostnadene ved å innhente flere takster er som regel beskjedne sammenlignet med hva en langvarig uenighet om verdi kan koste i tapt tid og forhold mellom partene, og bør derfor ikke være til hinder for å velge en grundig fremgangsmåte.

Eksempel: Vegard og eksen var uenige om prisen

Vegard og eksen eide en enebolig sammen i sameie etter et samlivsbrudd, og Vegard ønsket å overta boligen fordi barna gikk på skole i nærheten. Eksen mente boligen var verdt betydelig mer enn det Vegard la til grunn, med henvisning til at naboeiendommen nylig hadde blitt solgt til høy pris, mens Vegard viste til at hans egen bolig hadde en dårligere standard.

For å komme videre uten konflikt ble Vegard og eksen enige om å innhente tre uavhengige verditakster fra forskjellige meglere, og la medianen av de tre vurderingene til grunn for utløsningssummen. Denne fremgangsmåten gjorde at ingen av partene kunne hevde at verdien var kunstig satt for lavt eller for høyt, og Vegard kunne kjøpe ut eksens andel til en verdi begge kunne akseptere. Prosessen tok noe over en måned fra de ble enige om fremgangsmåten til alle takstene forelå, men Vegard mener i ettertid at tidsbruken var verdt det sammenlignet med den fastlåste konflikten de hadde vært i tidligere.

Slik går du frem i praksis

Er dere uenige om boligens verdi ved en intern utløsning, bør dere først forsøke å bli enige om en fremgangsmåte for verdsettelsen, ikke bare selve tallet. Avtal skriftlig om dere skal bruke én uavhengig takst, flere takster med gjennomsnitt eller median, eller om boligen heller skal legges ut for reelt salg.

Velg takstmenn eller meglere som ingen av partene har en tidligere relasjon til, for å sikre at vurderingen oppfattes som nøytral av begge. Be om skriftlig, begrunnet verdivurdering, ikke bare et anslag, slik at grunnlaget kan etterprøves ved behov.

Blir dere fortsatt ikke enige selv etter uavhengig verdsettelse, kan det være nødvendig å bringe spørsmålet inn for retten som en del av en skifteprosess eller en sak om oppløsning av sameiet. Kontakt advokat på et tidlig tidspunkt dersom uenigheten ser ut til å bli fastlåst, slik at dere unngår unødvendig tidsbruk og kostnader senere i prosessen. Sett også en tydelig tidsfrist for når verdsettelsen skal være ferdig, slik at prosessen ikke trekker unødig ut i tid mens dere venter på hverandre.

Kort oppsummert: - Markedsverdien ved intern utløsning er prisen boligen realistisk ville oppnådd ved salg på oppgjørstidspunktet. - Verdiendring siden kjøpet skal som hovedregel reflekteres i oppgjøret mellom partene. - Uavhengig verditakst, gjerne flere med gjennomsnitt eller median, er den vanligste løsningen ved uenighet. - Reelt salg i markedet kan gi det mest presise svaret på verdien, selv om en part deretter overtar boligen. - Avtal fremgangsmåte og verdsettelsestidspunkt skriftlig før vurderingen innhentes, for å unngå senere tvist.