Utleiers vedlikeholdsplikt gjelder uansett eierskap
Det er ingen forskjell på kommunens plikter som utleier og en privat utleiers plikter når det gjelder vedlikehold av boligen. Husleielovens alminnelige regler om utleiers ansvar for at boligen er i kontraktsmessig stand, og for løpende vedlikehold av det utleide, gjelder fullt ut også når utleieren er en kommune. At det er snakk om en større kommunal eiendomsmasse, eller at et etterslep kan ha bygget seg opp over flere år på grunn av begrensede kommunale budsjetter, endrer ikke denne rettslige plikten – kommunens interne prioriteringer er kommunens eget ansvar å håndtere, ikke noe som svekker leietakernes rettigheter. Roald har derfor krav på at boligen hans holdes i den stand husleieloven krever, på samme måte som om han leide av en privat gårdeier. At det er kommunen selv som må avveie vedlikehold av denne gården opp mot andre prosjekter i sitt budsjett, er en intern prioritering på kommunens side, og noe Roald verken trenger eller bør forholde seg til når han vurderer sitt eget krav.
Når flere leietakere opplever det samme problemet
At flere beboere i samme gård opplever de samme manglene, gjør ikke i seg selv problemet mindre alvorlig for den enkelte – tvert imot kan det være et tegn på et strukturelt etterslep i eiendommen som kommunen bør ta tak i samlet, fremfor å håndtere hver klage isolert og forsinke arbeidet unødig. For Roald og naboene kan det være nyttig å dokumentere problemene sammen: bilder, datoer, og en felles beskrivelse av hva som svikter i de ulike leilighetene og i fellesarealene. En samlet og godt dokumentert henvendelse til kommunens boligforvaltning kan gjøre det lettere for kommunen å se omfanget av etterslepet, og kan gi større tyngde enn spredte enkeltklager som lett kan bli behandlet hver for seg uten at helheten kommer frem. En felles oversikt kan for eksempel struktureres etter leilighet, med dato for når hvert problem først ble oppdaget, slik at kommunen enkelt kan se hvor lenge de ulike manglene har vedvart.
Hvilke krav den enkelte leietaker kan fremme
Selv om Roald og naboene går sammen om å dokumentere og melde fra, er det viktig å huske at de husleierettslige kravene i utgangspunktet er individuelle – hver leietaker har sitt eget leieforhold og sin egen rett til å kreve retting av mangler i egen bolig, eventuelt prisavslag dersom kommunen ikke retter innen rimelig tid. En felles henvendelse er et praktisk grep for å synliggjøre omfanget, men den erstatter ikke at den enkelte, om nødvendig, må følge opp sitt eget krav overfor kommunen som sin egen utleier. Roald bør derfor sørge for at hans egen sak er tydelig dokumentert og fulgt opp, selv om han også deltar i en felles henvendelse med naboene, slik at han ikke mister oversikten over sitt eget krav underveis. Det kan for eksempel være at akkurat hans leilighet har et forhold naboene ikke har, og et slikt individuelt punkt bør ikke drukne i en felles henvendelse som i hovedsak beskriver problemer som er felles for flere.
Å samle kreftene uten å miste individuelt ansvar
En god fremgangsmåte for Roald kan være å sende en skriftlig, felles henvendelse til kommunen der alle berørte leiligheter og de konkrete manglene i hver av dem listes opp, med en anmodning om en samlet plan og tidsfrist for utbedring av etterslepet. Samtidig bør Roald følge opp med sin egen skriftlige reklamasjon for sin leilighet spesifikt, slik at fristene for hans eget krav om retting eller prisavslag løper riktig fra det tidspunktet han faktisk meldte fra. På denne måten får kommunen både et bilde av det strukturelle etterslepet i gården, og en klar dokumentasjon av at Roald selv har fulgt de vanlige reglene for å ivareta sitt eget krav, uavhengig av hva som skjer med den felles henvendelsen på lengre sikt.
Kort oppsummert
Kommunen har som utleier den samme vedlikeholdsplikten som enhver privat utleier, og et vedlikeholdsetterslep fritar ikke kommunen fra dette ansvaret. Opplever flere leietakere i samme gård, som Roald, de samme problemene, kan en felles og godt dokumentert henvendelse til kommunen synliggjøre omfanget av etterslepet og gi større gjennomslagskraft. Samtidig er husleierettslige krav som retting og prisavslag i utgangspunktet individuelle, så Roald bør også sikre at hans eget krav for egen leilighet er tydelig dokumentert og fulgt opp overfor kommunen som hans utleier.