Utløsning av samboer fra felles bolig: pris, takst og frist

Kjøpe ut samboer bolig: verdien telles fra i dag, ikke fra da dere kjøpte

Bjørn og samboeren hadde eid rekkehuset sammen i ni år da forholdet tok slutt. Han ville bli boende, hun ville ha pengene sine ut. Det første spørsmålet han stilte meg, var det samme alle stiller, og det samme som er tema i hva som skjer med boligen når samboere flytter fra hverandre mer generelt: skal vi bruke prisen vi kjøpte for, prisen boligannonser for tilsvarende hus i gata viser nå, eller noe helt tredje?

Svaret er markedsverdien på tidspunktet dere faktisk blir enige om overtakelsen. Ikke kjøpesummen fra ni år tilbake, ikke ligningsverdien, og ikke en gammel takst dere fikk gjort ved en refinansiering for noen år siden, dersom boligmarkedet har beveget seg siden. Har boligen steget i verdi, får dere begge nyte gevinsten sammen. Har den falt, deler dere også det. Har dere ikke skrevet ned noe om eierandeler tidligere, kan en samboeravtale ha spart dere for akkurat denne diskusjonen.

Takst er et utgangspunkt, ikke en fasit

En verditakst fra en takstmann er det vanligste verktøyet for å komme til en verdi begge kan leve med. Den er likevel ikke bindende med mindre dere har avtalt at den skal være det. Takstmenn bommer, særlig i et marked med få sammenlignbare salg i nærheten, og en takst er alltid et anslag på hva boligen «trolig» ville gått for, ikke en fasit noen av dere kan lene seg fullt og helt på.

Bjørn og eksen bestilte to takster fra hver sin takstmann og landet til slutt midt mellom de to tallene. Det er en vanlig løsning, og ofte den raskeste veien til enighet uten å måtte legge boligen ut for reelt salg for å finne prisen markedet faktisk ville gitt.

Slik regnes gjeld, egenkapital og fradrag for salgsomkostninger

Fra boligens verdi trekker du det som gjenstår av felles boliglån. Resten er nettoverdien, og den skal som hovedregel deles etter eierandelene dere har i boligen, ikke automatisk femti-femti. Har den ene betalt mer av egenkapitalen ved kjøpet, eller finansiert en oppussing alene, bør det gjenspeiles i eierbrøken dere har på skjøtet eller i en skriftlig avtale dere har inngått underveis.

Mange trekker i tillegg fra et beløp som tilsvarer det en reell salgsprosess ville kostet: meglerhonorar, oppgjørsgebyr og markedsføring. Tanken er enkel. Den som blir boende, sparer den andre for en salgsprosess, og bør derfor ikke betale ut en høyere sum enn det den andre faktisk ville sittet igjen med etter et ordinært salg. Dette er ikke lovfestet, men det er vanlig praksis, og noe dere bør avtale skriftlig før dere signerer noe hos banken.

Når banken sier nei, eller dere ikke blir enige om pris

Å bli enige om en pris løser ingenting før banken har godkjent at den som flytter ut, slettes som låntaker. Banken vurderer da om den som blir boende, har inntekt og kredittverdighet nok til å bære hele lånet alene, etter de samme reglene som gjelder for ordinær boliglånsfinansiering. Går banken god for det, innfris eller overføres det gamle lånet, og den andre får sin andel utbetalt kontant eller gjennom et nytt lån den overtakende tar opp.

Går banken ikke god for det, eller blir dere aldri enige om verken pris eller løsning, står dere fast, uansett hvor enige dere ellers er om at én av dere skal overta. Da kan begge kreve boligen solgt etter sameieloven § 15, se også samboeren krever felles bolig solgt for hvordan den prosessen faktisk foregår, og et frivillig salg på det åpne markedet blir fasiten begge må forholde seg til. En advokat er som regel verdt kostnaden når partene har brukt flere måneder uten å komme videre selv, eller når eierbrøken er uklar – regn med noe i størrelsesorden 2 000 til 3 500 kroner timen, og en avklaring rundt eierbrøk og verdsettelse tar sjelden mer enn noen få timer om dokumentasjonen deres er ryddig. Sammenlignet med tapet ved et fastlåst forhold i flere måneder, er det ofte en billig forsikring.

Innbo, hage og løsøre følger ikke automatisk boligen

Et vanlig glipp er å bare snakke om selve boligen, og glemme alt som står i den. Møbler, hvitevarer og annet innbo dere har kjøpt sammen, følger de samme reglene som resten av sameiet: det som er felles, verdsettes og deles eller kjøpes ut på samme måte som boligen. Har hver av dere egne ting fra før forholdet, er det uansett greit å skrive en kort liste over hva som følger med i overtakelsen, slik at dere slipper en ny diskusjon om komfyren og sofaen etter at det store spørsmålet om selve boligen er løst.

Bjørn og eksen brukte en ettermiddag på nettopp en slik liste før overtakelsen. Det tok dem tjue minutter å bli enige om innboet, mot flere uker på boligen – fordi de allerede hadde en tallfestet ramme å diskutere innenfor.

Kort oppsummert

• Kjøpe ut samboer bolig betyr at verdien som legges til grunn, er markedsverdien den dagen dere blir enige om overtakelse, ikke kjøpesummen den gang dere flyttet inn.
• En uavhengig takst er utgangspunktet for verdsettelsen når dere ikke blir enige selv, men den er ikke bindende med mindre dere avtaler det.
• Fra verdien trekkes felles lån og ofte et fradrag for det en reell salgsprosess ville kostet i meglerhonorar.
• Banken må godkjenne at den som flytter ut, slippes fri fra lånet, før overtakelsen faktisk kan gjennomføres.
• Blir dere ikke enige om verken pris eller løsning, kan hver av dere kreve boligen solgt etter sameieloven § 15.