Samboeren krever felles bolig solgt – kan jeg stoppe tvangssalget?

Sameieloven § 15 gir rett til salg, ikke rett til å nekte

Eli og samboeren eide leiligheten sammen, femti-femti på skjøtet. Da han flyttet ut og hun ble boende med barna deres, trodde hun at det holdt. Tre måneder senere kom brevet fra advokaten hans: krav om salg av boligen etter sameieloven § 15, med varsel om tvangssalg dersom hun ikke betalte ham ut innen en fastsatt frist.

Det kom som et sjokk, men reglene er faktisk enkle. Sameieloven § 15 gir hver sameier, uavhengig av eierbrøk, rett til å kreve sameiet oppløst. Vil ikke den andre selge frivillig eller la seg kjøpe ut, kan sameieren begjære tvangssalg gjennom tingretten. At du bor i boligen med barna, endrer ikke selve denne retten. Det den kan gjøre, er å påvirke hvor mye tid du får, og hvordan salget praktisk gjennomføres.

Slik stopper du samboer tvangssalg felles bolig i praksis: kjøp ut selv

Før noe havner hos tingretten, har du som regel muligheten til å kjøpe ut den andre selv. Dette er ikke en forkjøpsrett i formell juridisk forstand, slik den kan finnes i borettslag, men i praksis fungerer det slik: du får et reelt tilbud om å overta til markedsverdi, og bare hvis du takker nei eller ikke klarer å finansiere det, går saken videre mot et reelt salg gjennom retten.

Her handler alt om tid og finansiering. Skal du beholde boligen, må du dokumentere overfor banken at du bærer hele lånet alene, og du bør skaffe en uavhengig verdivurdering raskt, slik at diskusjonen om pris ikke også blir en egen kamp oppå alt det andre. Se utløsning av samboer fra felles bolig for hvordan selve verdsettelsen og fradragene beregnes.

Barn i boligen kan gi deg mer tid, ikke en annen regel

At barna bor i boligen og går på nærskolen, er ikke en juridisk grunn til å nekte salg. Det er derimot noe som i praksis kan gi deg noe mer tid til å ordne finansiering, og noe retten kan legge vekt på når fristen for gjennomføring av salget fastsettes. Har dere felles barn, er det dessuten verdt å minne om at bostedsforelderens behov for stabilitet er noe advokater på begge sider som regel tar hensyn til i forhandlingene, selv om det ikke endrer eierforholdet til selve boligen.

Er du bostedsforelder og situasjonen haster fordi barna risikerer å måtte flytte midt i et skoleår, kan det være verdt å spørre motpartens advokat direkte om en lengre frist mot at du forplikter deg til en konkret dato for enten kjøp eller salg. De fleste motparter foretrekker en forutsigbar avtale fremfor en lang, kostbar prosess i retten, og en slik løsning krever sjelden mer enn ett eller to brev mellom advokatene før dere har noe å signere.

Slik ser prosessen ut hos tingretten

Blir dere ikke enige, sender den som krever salg, en begjæring om tvangssalg til tingretten der boligen ligger. Retten oppnevner da en medhjelper, ofte en eiendomsmegler, som gjennomfører selve salget etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Overskuddet etter at lån og omkostninger er trukket fra, deles mellom sameierne etter eierbrøken. Hele denne prosessen tar gjerne noen måneder fra begjæringen sendes til boligen er solgt, og den er dyrere for begge parter enn om dere blir enige om en utløsning dere imellom.

Kommer det så langt at motparten allerede har sendt begjæring til tingretten, er det verdt å bruke advokat raskt. En begjæring om tvangssalg er et formelt dokument med egne frister for tilsvar, og det koster deg lite å få en times gjennomgang hos en advokat for å se om du fortsatt har mulighet til å kjøpe ut selv før saken settes i gang for alvor. En slik innledende vurdering koster som regel et par tusen kroner, mot at hele saken kan ende med at boligen selges til underpris i et tvangssalg dersom du ikke reagerer i tide.

Et frivillig forlik er nesten alltid billigere enn å la retten avgjøre

Selv etter at en begjæring er sendt, kan dere fortsatt bli enige dere imellom og trekke saken. Tingretten oppmuntrer ofte til det, fordi et tvangssalg med oppnevnt medhjelper koster begge parter mer enn et salg dere styrer selv, både i honorarer og i tid. Et forlik kan gå ut på at du får noen måneder ekstra til å skaffe finansiering, mot at du skriftlig forplikter deg til enten å kjøpe ut eller akseptere salg innen den fristen.

Eli endte opp med akkurat dette: en avtale om seks uker, formalisert gjennom advokatene, i stedet for at saken gikk hele veien til en kjennelse fra tingretten. Det sparte henne trolig for både tid og et par titalls tusen kroner i saksomkostninger sammenlignet med om saken hadde gått til full behandling. En samboeravtale inngått før dere kjøper sammen, kunne dessuten spart dem for hele denne konflikten om eierbrøk og frister.

Kort oppsummert

• Sameieloven § 15 gir hver sameier rett til å kreve boligen solgt, uavhengig av om den andre samtykker eller ikke.
• Du kan som regel unngå samboer tvangssalg felles bolig ved å kjøpe ut den andre til markedsverdi før saken går til tingretten.
• At barn bor i boligen, gir deg ikke en annen rettslig stilling, men kan gi mer tid til å ordne finansiering.
• Fører saken til tvangssalg, oppnevner tingretten en medhjelper som gjennomfører salget, og overskuddet deles etter eierbrøken.
• En begjæring om tvangssalg tar gjerne noen måneder å behandle, og er dyrere for begge parter enn en frivillig utløsning.