Utleier vil fikse feilen selv, men jeg vil ha fagfolk: hvem bestemmer?
Utleier har rett til å rette mangelen selv, så lenge det kan skje uten vesentlig ulempe for deg og du ikke har særlig grunn til å motsette deg det. Husleieloven § 2-10 sier derimot ikke at utleier selv kan velge fremgangsmåte, og heller ikke at du kan kreve fagfolk. Det som teller, er at mangelen faktisk blir borte innen rimelig tid. Blir den ikke det, kan du la andre rette den og kreve forsvarlige utgifter dekket.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 2-10 sier om retting
Husleieloven har to regler om retting av mangler, begge i § 2-10 (se hele loven på husleieloven). Første ledd gir deg rett til å kreve at utleier for egen regning retter mangelen, hvis det ikke gir utleier urimelig kostnad eller ulempe. Annet ledd gir utleier en rett til selv å få rette mangelen, hvis rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for deg og du heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette deg det. Tredje ledd sier at retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er satt fram, og fjerde ledd gir deg rett til å få dekket utgifter hvis utleier ikke retter.
Det er alt loven sier om hvordan. Ordet «fagfolk» står ikke i bestemmelsen, og det står heller ikke at utleier kan velge metode fritt.
Utleier fikser feilen selv eller leier inn fagfolk
Siden loven er taus, må du se på hva retting betyr. Rettingen er ikke gjort før mangelen er borte. En midlertidig lapping som holder en uke, er ikke retting av en lekkasje. Det er resultatet som måles, ikke hvem som holdt verktøyet.
Det gjør at utleier som er håndverker, godt kan gjøre jobben selv. Utleier som ikke kan faget, har samme rett til å prøve, men bærer risikoen: Feiler forsøket, er mangelen fortsatt der, og du har fortsatt krav på avslag i leien. Andre lover kan i tillegg stille krav til hvem som får utføre bestemte arbeider, blant annet elektrisk arbeid. Slike krav følger av regler utenfor husleieloven.
Utleiers rett faller bare bort hvis du har særlig grunn til å motsette deg den. Tidligere mislykkede forsøk på samme feil kan være en slik grunn. Det samme kan være at utleier foreslår en løsning som tar uker, mens en annen kunne vært ferdig på en dag. Loven angir ikke eksempler, så dette er vurderinger i hvert enkelt tilfelle.
Hvis utleiers forsøk ikke virker
Mislykkes utleiers forsøk, er plikten til å rette ikke oppfylt. Du trenger ikke vente på et nytt tilbud i det uendelige. Loven sier ikke hvor mange forsøk utleier har, men kravet om rimelig tid gjelder for hele rettingen og ikke for hvert enkelt forsøk. Skriv derfor til utleier at forsøket ikke virket, gi en ny og kort frist, og si hva du gjør hvis fristen utløper. Det gjør det lettere å vise at du ga utleier en reell sjanse.
Har du særlig grunn til å motsette deg utleiers egen innsats, bør du si det med en gang, med begrunnelse. En melding som «jeg ønsker at rørlegger gjør jobben fordi forrige forsøk ikke holdt» er langt sterkere enn å nekte adgang uten forklaring.
Tidsfristen og hva du kan gjøre om utleier ikke rydder opp
Retting skal skje «innen rimelig tid». Hva som er rimelig, avhenger av feilen. En lekkasje haster mer enn en defekt skapdør. Loven setter ingen dagsfrist.
Oppfyller ikke utleier plikten til å rette, kan du etter § 2-10 fjerde ledd la mangelen rette av andre og kreve erstattet dine forsvarlige utgifter. Medfører rettingen arbeid fra din side, kan du kreve en rimelig godtgjørelse. Forsvarlig betyr at du ikke bør bestille den dyreste løsningen uten grunn. Send gjerne et pristilbud til utleier først.
Mens mangelen varer, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11. For mangler som oppstår i leietiden forutsetter § 5-7 at mangelen ikke er ubetydelig.
Eirik og lekkasjen under vasken
Eirik leier en leilighet av Bjørn for 11 000 kroner i måneden. En rørskjøt under kjøkkenvasken begynner å dryppe, og skapet tar vann. Eirik sender melding og ber Bjørn ordne det med rørlegger. Bjørn svarer at han kan «stramme litt selv» i helgen.
Eirik har ikke rett til å nekte Bjørn å prøve, så lenge det ikke gir ham vesentlig ulempe. Bjørn strammer skjøten, og en uke går uten drypp. Så begynner det igjen. Mangelen er ikke rettet, og Eirik krever skriftlig at lekkasjen blir utbedret innen fem dager og at Bjørn bruker rørlegger. Bjørn svarer ikke.
Etter fem dager bestiller Eirik rørlegger, som tar 4 200 kroner for jobben. Han sender regningen til Bjørn og krever beløpet dekket som forsvarlige utgifter til retting. Bjørn kan bare avvise kravet hvis han viser at jobben var unødvendig dyr eller at Eirik hadde særlig grunn til å handle tidligere enn nødvendig. Eirik krever også et avslag på 400 kroner i måneden for perioden skapet ikke kunne brukes.
Slik veier rettighetene mot hverandre
I praksis har begge parter rettigheter som veies mot hverandre. Utleier har rett til å prøve rettingen først. Du har rett til å få mangelen borte, og til å få retting innen rimelig tid. Setter du bort jobben for tidlig, risikerer du at utgiftene ikke dekkes. Venter du for lenge, kan skaden bli større, og du bør uansett begrense tapet. Dokumenter alt skriftlig: hva som er feil, når du varslet, hva utleier svarte, og hva som faktisk ble gjort.
Kort oppsummert
- Utleier har rett til å rette mangelen selv hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe og du ikke har særlig grunn til å si nei.
- Loven krever ikke fagfolk, men retting betyr at mangelen faktisk er borte innen rimelig tid.
- Du kan ikke kreve fagfolk bare fordi du ønsker det, men et mislykket forsøk gir deg grunn til å kreve mer.
- Oppfyller ikke utleier retteplikten, kan du la andre rette og kreve forsvarlige utgifter dekket.
- Du har rett til avslag i leien så lenge mangelen varer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.