Kan utleier ta skyldig husleie fra depositumet mens jeg fortsatt bor der?
Nei. Så lenge leieforholdet varer, kan ikke utleier trekke skyldig husleie fra depositumet på egen hånd. Det samme gjelder deg som leietaker, som heller ikke kan bruke depositumet som betaling. Å trekke husleie fra depositum underveis krever at begge sier ja skriftlig, eller at det finnes en dom eller annen avgjørelse med samme virkning. Utleier må i stedet kreve leien betalt og kan bruke de vanlige virkemidlene mot manglende betaling.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor utleier ikke kan ta av depositumskontoen alene
Depositumet er penger du har satt til side som sikkerhet. Det skal dekke skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen. Loven sier også at beløpet skal ligge på en egen konto i ditt navn, med vanlig rente.
Regelen om hvem som rår over pengene står i husleieloven § 3-5. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Banken skal ikke utbetale til utleier bare fordi utleier ber om det, og utleier har heller ikke tilgang til å flytte pengene.
Du har én unntaksrett. Du kan kreve opptjente renter utbetalt fra banken, også mens du bor der. Rentene tilhører deg, og det rører ikke selve depositumet.
Hva utleier kan gjøre når husleien står ubetalt
Utleier står ikke uten virkemidler. Leien er et vanlig pengekrav, og utleier kan sende påminnelse og betalingskrav, og sette krav om betaling i gang gjennom inkasso eller Husleietvistutvalget hvis du ikke betaler.
Er manglende betaling alvorlig nok, kan utleier også heve leieavtalen. Etter husleieloven § 9-9 er det vesentlig mislighold når leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie. Hevingen skal være skriftlig, og utleier må oppgi grunnen. Da kan utleier kreve at du flytter, og eventuelt gå videre til tvangsfravikelse hos namsmannen.
I alle disse tilfellene gjelder depositumet som sikkerhet. Det er ikke et betalingsmiddel som utleier kan bruke når det passer. Utleier kan altså ikke si «jeg tar husleien for oktober av depositumet» og sende en melding til banken.
Hva som skal til for at banken utbetaler
Banken skal bare betale ut etter bestemte regler. Under leieforholdet gjelder dette:
- begge parter har samtykket skriftlig til utbetalingen
- det foreligger en rettskraftig dom, eller en annen avgjørelse som har virkning som en rettskraftig dom
Etter at leieforholdet er over, åpner loven for en enklere vei. Utleier kan da kreve skyldig leie utbetalt direkte fra kontoen, hvis tre vilkår er oppfylt. Partene må skriftlig ha avtalt at leien skal godskrives en annen konto i den samme banken. Utleier må ha dokumentert at leien er skyldig. Og du må ikke ha dokumentert at du har reist søksmål innen fem uker etter at banken sendte deg varsel om kravet.
Det er altså først etter at leieforholdet er opphørt at en trekkprosedyre i det hele tatt er aktuell. Selv da får du varsel fra banken og fem uker på deg til å gå til sak.
Pernille og to måneder uten husleie
Pernille leier en toroms leilighet av Preben for 12 000 kroner i måneden. Hun har satt inn 36 000 kroner på depositumskonto, tilsvarende tre måneders leie. Loven tillater opptil seks måneders leie, så beløpet er innenfor.
I november mister Pernille jobben og klarer ikke å betale leien for november og desember. Skylden er 24 000 kroner. Preben ringer banken og ber dem trekke 24 000 kroner fra depositumet «fordi hun bor der gratis nå».
Banken kan ikke gjøre det. Pernille bor fortsatt i leiligheten, og Preben har ikke hennes skriftlige samtykke. Preben må kreve de 24 000 kronene som et vanlig pengekrav, og han kan varsle om heving hvis leien fortsatt ikke kommer. Pernille på sin side kan ikke si «bruk depositumet» og slutte å betale. Gjør hun det, risikerer hun å bli hevet ut av leiligheten mens depositumet fortsatt står urørt.
Hvis de to blir enige om at depositumet skal brukes til å dekke utestående leie, må avtalen være skriftlig og komme fra begge. Da kan banken utbetale etter samtykket. Pernille bør da vurdere at depositumet er borte når leieforholdet slutter, slik at hun ikke har noe å dekke eventuelle skader med.
Når pengene ikke står på en depositumskonto
Noen utleiere ber om at depositumet settes inn på utleiers egen konto. Det strider mot § 3-5, som krever særskilt konto i leierens navn. Har du betalt til utleiers private konto, er du dårligere sikret, og utleier har fysisk tilgang til pengene. Hva du kan gjøre da, er beskrevet i spørsmålet om depositum på utleiers konto.
Merk også at utleier dekker kostnaden med å opprette depositumskontoen. Utleier kan anvise hvilken bank det skal være, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for deg.
Hvis utleier har tatt pengene uten samtykke
Er depositumet likevel tatt ut uten at du har sagt ja, for eksempel fordi pengene lå på utleiers egen konto, kan du kreve beløpet satt tilbake. Send et skriftlig krav med kopi av kontoutskriften som viser innbetalingen, og sett en frist. Blir pengene ikke satt tilbake, kan du ta saken til Husleietvistutvalget, som behandler tvister om leie av bolig. Ta vare på leieavtalen, depositumsavtalen og alle meldinger om hvorfor utleier mener å kunne ta pengene.
Kort oppsummert
- Under leieforholdet kan verken du eller utleier disponere depositumet på egen hånd.
- Å trekke husleie fra depositum underveis krever skriftlig samtykke fra begge, eller en dom.
- Utleier kan i stedet kreve leien betalt, sende inn kravet til Husleietvistutvalget eller heve leieavtalen ved vesentlig mislighold.
- Du kan kreve opptjente renter utbetalt mens du bor der.
- Først etter at leieforholdet er over, kan utleier kreve utbetaling fra kontoen etter en egen prosedyre med fem ukers frist for deg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.