Kan utleier slippe erstatningsansvar fordi feilen ikke var hans skyld?
Utleier kan slippe erstatningsansvar for en mangel bare hvis han godtgjør at den skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning eller unngått. Det er han som må bevise dette, ikke leietaker. Han kan likevel ikke slippe ansvar hvis feilen skyldes feil eller forsømmelse fra hans side, eller hvis boligen avvek fra det han hadde tilsikret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mange utleiere svarer på et erstatningskrav med at feilen ikke var deres skyld. Det er ikke nok. Husleieloven bygger på at utleier har ansvar for mangler, og at han må skaffe seg unntaket selv. Spørsmålet om at utleier kan slippe erstatningsansvar fordi feilen ikke var hans skyld, avgjøres av reglene i § 2-13.
Hovedregelen er at leier kan kreve erstatning
Første ledd sier at leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Ordet skyld står ikke som vilkår. Ansvaret er altså ikke avhengig av at utleier har gjort noe galt, i motsetning til det som gjelder i mange andre erstatningssaker.
Loven snur i stedet bevisbyrden. Leietaker viser at boligen har en mangel og at han har et tap. Deretter er det utleier som må godtgjøre at han ikke svarer for den.
Når utleier slipper ansvar
Utleier slipper ansvar så langt han godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Hindringen må dessuten være slik at han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt den i betraktning på avtaletiden, eller å ha unngått eller overvunnet følgene av den.
Begge deler må være oppfylt, og terskelen er høy. Utleier må vise at han ikke rådde over årsaken og at han ikke kunne forutsett den, og dessuten at han ikke kunne ha begrenset følgene. En feil som bygger seg opp over tid, eller som en vanlig vedlikeholdsrunde ville avdekket, er ikke noe utleier uten videre kan skyve fra seg.
Ansvarsfriheten gjelder bare så lenge hindringen varer. Forsvinner den, og utleier likevel ikke retter mangelen, kan ansvar gjøres gjeldende fra det tidspunktet.
Tredjepersoner utleier har brukt
Skyldes mangelen en tredjeperson som utleier har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleier fri for ansvar bare hvis også tredjepersonen ville vært fritatt etter samme regel. Har utleier leid inn et rørleggerfirma og firmaet har gjort feil som kunne vært unngått, kan utleier ikke skylde på dem.
Tilfeller der utleier alltid er ansvarlig
Femte ledd gir leier rett til erstatning i alle tilfeller i to situasjoner:
- forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side, eller
- husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det utleier hadde tilsikret.
Da hjelper det ikke å vise til en hindring. Har utleier hatt beskjed om en lekkasje og ventet i flere uker, er det forsømmelse. Har han skrevet i annonsen at kjøkkenet nylig er totalrenovert og det viser seg at ventilasjonen aldri ble koblet til, kan avviket fra det tilsikrede utløse ansvar.
Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke indirekte tap, slik de er definert i § 2-14 andre ledd. Men femte ledd gjelder uavhengig av dette, slik at forsømmelse eller tilsikring kan gi erstatning også for slike tap.
Isak, Frida og vannskaden
Isak leier en leilighet av Frida for 13 800 kroner i måneden. En natt i januar lekker det fra en stålkran på kjøkkenet, og gulvet svulmer. Isak kaller på rørlegger, betaler 3 400 kroner for akuttutrykning og må leie en tørkeenhet for 2 100 kroner. Til sammen er tapet 5 500 kroner.
Frida svarer at hun ikke kunne gjort noe, og at feilen oppsto brått. Frida må godtgjøre at lekkasjen var en hindring utenfor hennes kontroll som hun ikke kunne ha forutsett eller unngått. Men hvis Isak kan vise at han ba henne sjekke kranen etter en dryppende lyd i november, og hun lot være, er det forsømmelse. Da faller ansvarsfriheten bort uansett.
Fridas innvending har bare vekt hvis det ikke fantes tidligere varsler eller tegn. Vedlikeholdslogg og meldinger mellom dem blir sentrale bevis. Hvordan slike bevis vurderes, står i bevis i HTU.
Husk å melde fra, ellers kan du tape kravet
Selv om utleier ikke slipper unna etter § 2-13, må leier melde fra om mangelen innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget den (§ 2-8). Gjør han ikke det, kan retten til å gjøre mangelen gjeldende gå tapt, med mindre utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Kravene du har ved mangler generelt, står i § 5-7.
Hva leier må vise for å få erstatning
Selv om utleier har bevisbyrden for ansvarsfrihet, må leier først vise tre ting. Det må finnes en mangel eller en forsinkelse. Han må ha et økonomisk tap. Og det må være sammenheng mellom de to. Dessuten må tapet være noe utleier med rimelighet kunne forutse (§ 2-14). Kvitteringer, bilder, takster og meldinger til utleier er det vanlige beviset.
Kort oppsummert
- Utleier kan slippe erstatningsansvar bare hvis han godtgjør at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne forutse eller unngå.
- Skyld er ikke vilkår for ansvar. Det er utleier som må bevise at unntaket gjelder.
- Skyldes mangelen feil eller forsømmelse hos utleier, eller avvek boligen fra det han tilsikret, er han alltid ansvarlig.
- Har utleier brukt en håndverker eller annen tredjeperson, slipper han ansvar bare hvis også denne ville vært fritatt.
- Leier må melde fra innen rimelig tid, ellers kan kravet gå tapt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.