Kan utleier si meg opp fordi jeg klaget ham inn for HTU?
Husleieloven har ingen egen regel mot oppsigelse som gjengjeldelse for en klage til HTU. En tidsubestemt boligavtale kan likevel bare sies opp av utleier med saklig grunn, og en klage er ikke en av grunnene loven nevner. Du kan protestere skriftlig innen én måned, og da må utleier reise søksmål innen tre måneder, ellers faller oppsigelsen bort. Retten setter oppsigelsen til side hvis den virker urimelig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
At utleier sier opp rett etter at du har klaget, er en situasjon mange leietakere frykter. Loven har ikke en bestemmelse med akkurat denne tittelen, men flere regler i kapittel 9 gir likevel en solid beskyttelse. Det som avgjør saken, er om utleier har en saklig grunn, og om oppsigelsen er urimelig.
Hva loven sier om oppsigelse av bolig
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneUtleier kan som hovedregel si opp en tidsubestemt leieavtale. For bolig er det snevret inn i § 9-5: han kan bare si opp hvis
- husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,
- riving eller ombygging gjør at husrommet må fravikes,
- leieren har misligholdt leieavtalen, eller
- det foreligger en annen saklig grunn.
Å ha klaget til HTU er ikke mislighold, fordi du bruker en rett loven gir. Det er også vanskelig å se at en klage i seg selv kan være en saklig grunn. Tvisten om hva som er saklig, vil likevel bli vurdert konkret i hver sak.
Oppsigelsesfristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). Den kan fravikes i avtale.
Gjelder det hvis avtalen er tidsbestemt?
En tidsbestemt avtale opphører ved utløpet av leietiden uten oppsigelse. Ved bolig skal utleier skriftlig ha opplyst at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Den kan bare sies opp underveis hvis det er avtalt, eller hvis utleier har forsømt opplysningsplikten sin. En klage til HTU endrer ikke på dette, men utleier kan la være å forlenge avtalen når den løper ut.
Det er også unntak fra saklighetskravet. Tidsubestemt leie av enkelt beboelsesrom, der du har adgang til en annens bolig, kan utleier si opp uten å bli bundet av listen over grunner.
Du kan protestere, og da må utleier gå videre
Mottar du en oppsigelse, har du én måned til å protestere skriftlig (§ 9-8). Gjør du ikke det, kan du ikke senere gjøre gjeldende at oppsigelsen er i strid med loven. Protesterer du i tide, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleier har reist søksmål innen tre måneder etter at din frist løp ut.
Kommer det til en rettslig prøving, skal retten vurdere om oppsigelsen er lovlig, og om den skal settes til side. Retten setter den til side hvis den ut fra begge parters forhold virker urimelig. Det kan ikke gjøres hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side.
Her kan tidspunktet for oppsigelsen telle med. Kommer oppsigelsen rett etter klagen din, er det et forhold retten kan se på når den vurderer begge parters situasjon og om saklig grunn faktisk foreligger. Loven sier ikke at tidsrekkefølgen i seg selv gjør oppsigelsen ugyldig.
Helene og oppsigelsen etter varmeklagen
Helene bor i en leilighet utleier Henrik har leid ut på en tidsubestemt avtale i fem år. Hun sender i november en sak til HTU fordi varmen i stua har vært for lav i hele høst, og krever avslag i leien. 20. desember får hun en oppsigelse. Som begrunnelse oppgir Henrik at han «ønsker å disponere leiligheten på en annen måte».
Helene sender en skriftlig protest 9. januar, innenfor måneden etter at hun mottok brevet. Fristen hennes løper ut 20. januar. Henrik har dermed til 20. april på seg til å reise søksmål. Gjør han ikke det, faller oppsigelsen bort.
Går saken videre, må Henrik vise en saklig grunn etter § 9-5. En begrunnelse så vag som «disponere på en annen måte» sier lite om hva som er den reelle grunnen. At oppsigelsen kom noen uker etter klagen, kan Helene legge fram som en del av bildet. Retten vil sette den til side hvis den ut fra begge parters forhold virker urimelig, med mindre den skyldes vesentlig mislighold fra hennes side, og her er det ingenting som tyder på det.
Hva du bør gjøre hvis du får en oppsigelse etter klagen
Sjekk først hvilken type avtale du har, og om oppsigelsen er skriftlig og har en grunn. Protester skriftlig innen en måned, og ta vare på bevis for tidsforløpet: datoen for klagen, datoen for oppsigelsen og det utleier har skrevet. Du har lov til å fortsette å bo i boligen til oppsigelsesfristen går ut. Hvordan saken går i utvalget, står i HTU steg for steg.
Slik legger du fram saken
I en eventuell sak bør du legge fram oppsigelsen, protesten og tidslinjen over hendelser. Vis hva du har klaget på, når du gjorde det, og hva utleier svarte. Forklar hvordan leieforholdet har vært ellers, uten mislighold. Har utleier gitt en annen begrunnelse enn klagen, må den holde mål som saklig grunn etter § 9-5. Hvordan utvalget fungerer, er forklart i hva er Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Oppsigelse etter klage til HTU er ikke forbudt i en egen regel, men oppsigelse av en tidsubestemt boligavtale krever saklig grunn etter § 9-5.
- En klage til HTU er ikke mislighold, og det er vanskelig å se at den i seg selv er en saklig grunn.
- Protester skriftlig innen én måned. Utleier må deretter reise søksmål innen tre måneder, ellers faller oppsigelsen bort.
- Retten setter oppsigelsen til side hvis den virker urimelig, men ikke hvis den skyldes vesentlig mislighold fra leieren.
- Noter datoene for klage og oppsigelse, fordi tidsforløpet er en del av vurderingen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.