Har utleier plikt til å gi meg betalingsutsettelse?
Nei, utleier har ingen plikt til å gi deg betalingsutsettelse på husleien. Husleieloven har ingen regel som gir leietaker rett til å vente med å betale. Blir dere enige om utsettelse eller nedbetaling, er avtalen bindende for begge så lenge du følger den. Uten avtale forfaller leien på vanlig dato, og utleier kan gå videre med inkasso eller heving hvis misligholdet er vesentlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om plikt til betalingsutsettelse
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHar utleier plikt til å gi betalingsutsettelse? Du finner ingen paragraf i husleieloven som sier det. Leien forfaller etter det som er avtalt, og er ikke annet avtalt, kan utleier kreve at den betales forskuddsvis for hver måned (§ 3-2). Det er ingen unntaksregel for leietakere som har fått lavere inntekt, mistet jobben eller ventet på en utbetaling fra NAV.
Det betyr ikke at utleier er avskåret fra å gi utsettelse. Utleier står fritt til å si ja, og mange gjør det, fordi det ofte er billigere enn å miste leietakeren og starte på nytt med ny utleie. Men leietaker kan ikke kreve det.
Husleieloven har derimot en regel om at leieren kan holde tilbake leie for å sikre sine krav etter en mangel (§ 2-15), og en regel om deponering av omtvistet leie (§ 3-8). Ingen av dem gjelder når grunnen er at du mangler penger.
Hva som skjer hvis du ikke betaler til forfall
Betaler du ikke i tide, kan utleier kreve forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven. Renten løper fra forfallsdagen når denne er fastsatt i forveien. Er kravet sendt til inkasso, må skyldneren først ha fått et skriftlig varsel med betalingsfrist, og det følger av inkassoloven § 9.
Ytterligere trinn er heving etter husleieloven § 9-9. Utleier kan heve avtalen hvis leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie. Hevingen må være skriftlig og gi en grunn. Det er ikke fastsatt i loven hvor lenge leien må ha stått ubetalt, så det vurderes ut fra hvor stort beløpet er og hvor lenge det har stått. Én forsinket betaling med noen dagers forskjell er sjelden nok.
Det er derfor viktig å handle før heving er et tema. En leietaker som kontakter utleier først, står sterkere enn en som er tavs.
Hvordan du ber om utsettelse
Kontakt utleier skriftlig før forfallsdatoen, ikke etterpå. Forklar kort hvorfor du ikke kan betale i tide, og foreslå en konkret løsning. Det kan være at halve leien betales ved forfall og resten innen 15. neste måned, eller at du betaler en fast ekstrasum hver måned til restansen er borte.
Et forslag som ligner en plan, blir ofte tatt imot bedre enn en generell forespørsel. Oppgi datoene, beløpene og hva som er bakgrunnen, og legg ved dokumentasjon hvis det finnes, for eksempel at du venter på en utbetaling.
Er det snakk om en kort utsettelse, kan en e-post være nok. Vil du ha en lengre nedbetaling, bør dere signere en kort avtale. Avtalen bør si hvilket beløp som er skyldig, når hver rate forfaller, om det løper renter, og at utleier ikke vil heve så lenge avtalen følges.
Når en avtale om utsettelse binder utleier
Har utleier sagt ja, er avtalen en vanlig avtale. Partene er bundet av den, og utleier kan ikke heve leieavtalen på grunn av den leien som er utsatt, så lenge du holder avtalen. Det er derfor viktig at avtalen er klar på hva som er godtatt.
Bryter du avtalen, gjelder den vanlige regelen: den forfalte leien kan kreves inn, og hevingsretten kommer tilbake hvis misligholdet er vesentlig. Hva som skjer når avtalen bare er muntlig, kan bli uklart ved en tvist, siden den som hevder at det finnes en avtale, må kunne vise den. Skriv ned avtalen selv om utleier ikke har bedt om det, og send den på e-post med en kort bekreftelse.
En avtale om nedbetaling endrer ikke skylden og fjerner ikke utleiers rett til å kreve renter og kostnader som loven gir grunnlag for, med mindre utleier har gitt avkall på dem.
Bjørn og en forsinket utbetaling
Bjørn Eide leier en toromsleilighet for 9 800 kroner i måneden. Vanligvis forfaller leien den første hver måned. I september venter han på en utbetaling fra en jobb han avsluttet, og pengene kommer ikke før den 20.
Den 25. august skriver han til utleier: «Leien for september kan jeg ikke betale 1. september. Jeg får lønn fra forrige arbeidsgiver 20. september og betaler hele 9 800 kroner senest 22. september. Er det greit?» Utleier svarer samme dag: «Det er i orden, så lenge det ikke skjer igjen.»
Bjørn har nå en skriftlig avtale. Betaler han 21. september, har han holdt avtalen, og utleier kan ikke kreve heving. Utleier kan likevel ha rett til renter for de tjue dagene hvis ikke utleier har frafalt dem i meldingen, men i dette tilfellet sa utleier bare at det er i orden. Svarer utleier ikke, har Bjørn ingen avtale, og leien forfaller som vanlig.
Hva du kan gjøre hvis utleier sier nei
Sier utleier nei, må du enten betale i tide eller risikere inkasso. Har du depositum, kan du ikke bruke det som siste måneds leie på egen hånd. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet uten den andres samtykke (§ 3-5).
Utleier trenger ikke godta noe forslag. Et tilbud om delvis betaling sammen med dokumentasjon på situasjonen kan likevel gjøre det lettere for utleier å si ja.
Kort oppsummert
- Utleier har ingen plikt til å gi betalingsutsettelse på husleien, og loven gir ikke leietaker rett til å vente.
- En skriftlig avtale om utsettelse eller nedbetaling binder begge parter så lenge leietaker følger den.
- Uten avtale kan utleier kreve forsinkelsesrente, sende inkasso og i siste omgang heve etter § 9-9 ved vesentlig mislighold.
- Be om utsettelse skriftlig før forfall og foreslå datoer og beløp.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.