Utleier krever penger for skader uten å vise kvitteringer: må jeg betale?
Husleieloven har ikke en regel som sier at utleier må legge fram kvitteringer. Utleier kan bare kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring av skader utover vanlig slit og elde, og kravet må fremsettes innen rimelig tid. Bestrider du kravet, må utleier i praksis kunne vise både skaden og hva det koster å rette den. Du trenger ikke betale et krav bare fordi det kommer uten dokumentasjon.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva utleier kan kreve for skader
Husleieloven § 10-2 sier at boligen skal leveres rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde og mangler utleier selv har plikt til å rette. Er boligen i dårligere stand enn dette, kan utleier etter § 10-3 kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring.
Ordet nødvendige betyr at utleier ikke kan kreve mer enn det som trengs for å rette skaden. Er det nok å reparere en dør, kan han ikke kreve en helt ny dør. Skyldes forringelsen vanlig slit og elde, kan han ikke kreve noe.
Hva loven sier om kvitteringer og dokumentasjon
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneLoven nevner ikke kvitteringer. Den har ingen paragraf som sier at utleier må sende deg dokumentasjon før du betaler. Det ville likevel vært uvanlig å akseptere et krav helt uten grunnlag. Det alminnelige utgangspunktet i en tvist er at den som krever penger, må kunne vise at kravet er berettiget. Utleier må altså kunne gjøre rede for to ting:
- at skaden finnes og at den er mer enn slit og elde, for eksempel gjennom bilder, protokoll fra innflytting og utflytting eller en beskrivelse
- hva rettingen koster, for eksempel gjennom faktura, tilbud eller en spesifikasjon
Kvittering er én måte å vise kostnaden på. Ofte er det et prisoverslag fra et firma som brukes i en tvist, og det regnes ikke som dårligere dokumentasjon enn en faktura så lenge det er spesifisert. Utbedringen trenger ikke være utført for at utleier kan fremsette kravet, men beløpet må stå i forhold til det som er nødvendig. Har utleier gjort jobben selv, finnes det ikke kvittering, og da må arbeidet beskrives på en annen måte. Du kan lese mer om dokumentasjon i depositumstvist.
Kravet må komme i tid
For leietakere som har bodd lenge i boligen, er det vanskelig å huske hvordan den så ut ved innflytting. Derfor er en protokoll fra overtakelsen gull verdt, og har du ingen, kan du forsøke å finne gamle bilder, meldinger til utleier eller annonsebilder.
Det er ofte her kravene faller. En utleier som får en regning fra et skadedyrfirma eller en maler i oktober, og først sender regning til tidligere leietaker i mars, kan ha ventet for lenge. Noen utleiere venter på at depositumet skal frigjøres, og det kan stå i veien for en rask melding. Da bør utleier likevel melde fra raskt, og du kan henvise til fristen.
Kravet må fremsettes innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen. Venter utleier lenge, kan han miste retten. Fristen gjelder likevel ikke hvis du har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, for eksempel ved å skjule en skade.
Rimelig tid er ikke definert som antall dager. I praksis bør utleier gå gjennom boligen ved overlevering og melde fra kort tid etterpå.
Slik møter du et krav uten dokumentasjon
Svar skriftlig. Skriv at du ikke aksepterer kravet før utleier har dokumentert skaden og kostnaden. Be konkret om:
- bilder eller annen dokumentasjon av skaden og tidspunkt for når den ble oppdaget
- sammenligning med tilstanden ved innflytting
- spesifisert kostnad, med faktura, tilbud eller timeoversikt
- forklaring på hvorfor kostnaden er nødvendig
Har du egne bilder fra innflytting og utflytting, send dem. Se hva som regnes som bilder i utflyttingstvist.
Skyldes en del av prisen at utleier ønsker en bedre standard enn tidligere, for eksempel nye gulv i hele leiligheten fordi ett panel er skadet, kan du bestride den delen.
Hva med depositumet
Mange leietakere ser først skadekravet når saldoen på depositumet synker. Da er det lurt å kjenne reglene før du svarer. Dersom utleier har tatt skadekravet fra depositumet, gjelder egne regler for utbetaling. Skriftlig samtykke eller dom er hovedregelen for å få utbetalt, og begge parter får varsel fra banken ved krav. Les mer i depositumstvisten fra A til Å.
Live og parketten
Live Hansen flytter ut av en toroms i Bodø etter fire år. Husleien er 10 800 kroner, og depositumet er 32 400 kroner. Fire uker senere mottar hun en melding fra utleier Magnus: «Skade på parkett, 9 800 kroner, trekkes fra depositumet.» Ingen bilder, ingen faktura.
Live svarer skriftlig. Hun ber om dokumentasjon og legger ved egne bilder fra innflytting som viser slitasje i gangen allerede da. Magnus sender et bilde av en rift ved kjøkkenet og et tilbud fra en gulvlegger på 6 400 kroner for reparasjon.
Nå foreligger det noe konkret. Live aksepterer 6 400 kroner for riften, men bestrider resten, siden slitasjen i gangen er alminnelig slit og elde. Er de uenige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Husleieloven krever ikke kvitteringer, men utleier kan bare kreve nødvendige utgifter til utbedring.
- Når utleier krever penger for skader uten å vise kvitteringer eller annen dokumentasjon, må du ikke betale automatisk. Be om bilder, spesifisering og sammenligning med innflytting.
- Slit og elde dekker du ikke.
- Kravet må komme innen rimelig tid, med mindre du har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.
- Svar skriftlig og bestrid det som ikke er dokumentert.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.