Kan utleier kreve at jeg reparerer skaden selv i stedet for å betale?
Husleieloven gir ikke utleier rett til å kreve at du selv reparerer en skade i stedet for å betale, og den gir heller ikke deg rett til å velge det. Utleier kan kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Det står deg fritt å utbedre skaden før du flytter ut, og gjør du det forsvarlig, har utleier ikke noe krav å fremme for skaden. Partene kan også avtale at du utbedrer selv.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om reparasjon og betaling
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven § 10-2 sier at boligen skal leveres tilbake ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde og mangler som utleier selv skal utbedre. Plikten er knyttet til tilbakeleveringen: boligen skal være i denne standen den dagen leieforholdet opphører.
Er boligen i dårligere stand enn dette, sier § 10-3 annet ledd at utleier kan kreve dekket «nødvendige utgifter til utbedring». Utleier får altså et pengekrav. Loven sier ingenting om at utleier kan kreve at leietaker utfører arbeidet selv, og heller ingenting om at leietaker har rett til å gjøre det i stedet for å betale.
I praksis finnes begge løsningene likevel. Leietaker kan utbedre før han flytter, og partene kan bli enige om at han gjør det etter utflytting. Uten en avtale kan ikke utleier tvinge leietaker til å ta på seg arbeidet, og leietaker kan ikke tvinge utleier til å ta imot en reparasjon.
Utbedring før utflytting
Det enkleste er å utbedre skaden før tilbakeleveringen. Er skaden reparert forsvarlig den dagen leietaker leverer nøklene, er boligen i den standen loven krever, og utleier har ikke noe tap å kreve erstattet.
Kravet er at arbeidet er forsvarlig utført. Det følger av § 10-2 femte ledd, som gjelder vedlikehold, men som i praksis også gir et riktig bilde av kravet til en reparasjon. En rask overmaling som skinner gjennom, eller et lappet hull som lett kan sees, er neppe godt nok. Samtidig kan utleier ikke kreve at boligen er i bedre stand enn den var ved overtakelsen.
Skal leietaker gjøre arbeidet selv, bør han vurdere om han har de rette materialene og kunnskapen. Skader på rør, strøm og våtrom bør normalt ikke gjøres av andre enn fagfolk, både av sikkerhetshensyn og fordi dårlig utført arbeid kan skape nye skader. Leietaker kan dessuten selv bli ansvarlig for nye skader han forårsaker underveis.
Når utleier får reparert etter utflytting
Gjør ikke leietaker noe, kan utleier få skaden utbedret og kreve de nødvendige utgiftene dekket. Ordet nødvendige gir leietaker en rett til å bestride kravet hvis utleier har valgt dyrere løsninger enn det som skal til. Utleier skal ikke bruke utbedringen til å oppgradere boligen.
Utleier må dessuten fremsette kravet «innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen». Loven angir ikke noen frist i dager. Dokumenterer utleier tilstanden ved overtakelsen og sender kravet kort tid etter, vil det normalt være i tide.
Er leietaker grovt uaktsom eller har han opptrådt i strid med redelighet og god tro, gjelder ikke kravet om rimelig tid. Utleier kan da kreve selv om han har ventet.
Joakim og hullet i gipsveggen
Joakim leier en toromsleilighet for 14 200 kroner i måneden. Når han skal flytte ut, har han et hull på størrelse med en knyttneve i gipsveggen i gangen, etter at en flyttekasse falt mot den. Utleier skriver i overleveringsprotokollen at hullet må utbedres.
Joakim tilbyr å reparere det selv. Han kjøper en gipsplate, sparkel og maling for 650 kroner, og bruker en helg på arbeidet. Utleier sier nei og vil heller bruke sin egen håndverker, som tar 7 800 kroner.
Loven gir utleier rett til å kreve dekket nødvendige utgifter. Er Joakims reparasjon forsvarlig og gjort før nøklene leveres, er hullet borte når utleier overtar, og det er ingen utgifter å kreve dekket. Utleier kan da ikke kreve 7 800 kroner for en skade som ikke lenger finnes. Det viktige for Joakim er å gjøre arbeidet i tide og å ta bilder som viser resultatet.
Hadde Joakim ventet, kunne utleier latt sin egen håndverker gjøre det. Da måtte Joakim betale det som var nødvendig. En regning på 7 800 kroner for et lite hull kunne han bestride, og be om at kravet ble redusert til det en vanlig reparasjon koster.
Hva med avtalen i leiekontrakten?
Mange leiekontrakter har regler om utbedring og tilbakelevering. Reglene i § 10-2 gjelder bare «er ikke annet avtalt», så kontrakten kan flytte på det. En avtale om at leietaker selv utbedrer en bestemt skade, er derfor en vanlig og forståelig løsning. Les kontrakten før du svarer på et krav, og få en eventuell ny avtale om utbedring skriftlig.
Slik dokumenterer du utbedringen
Ta bilder av skaden før, under og etter reparasjonen. Behold kvitteringer for materialer. Be utleier om å se boligen før nøklene leveres, og få en protokoll signert av begge. Se også om dokumentasjon i en depositumstvist og bilder i en utflyttingstvist.
Kort oppsummert
- Loven gir utleier et krav på dekning av nødvendige utgifter til utbedring, ikke en rett til å kreve at leietaker selv reparerer skaden.
- Leietaker kan utbedre før utflytting, og gjør han det forsvarlig, har utleier ikke noe tap å kreve erstattet.
- Partene kan avtale at leietaker reparerer selv, og en slik avtale bør settes opp skriftlig.
- Utleier kan bare kreve nødvendige utgifter, og må fremsette kravet innen rimelig tid.
- Bilder og kvitteringer er det beste beviset på at reparasjonen er gjort.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.