Kan utleier kreve leie av meg når den nye leietakeren allerede betaler?
Utleier kan neppe kreve full leie fra både deg og den nye leietakeren for samme periode. Husleieloven har likevel ingen paragraf som sier at din leieplikt faller bort når en ny leietaker flytter inn. Hovedregelen er at du betaler leie ut oppsigelsestiden. Leier utleier boligen ut til en annen i samme tid, er det vanskelig å se at han kan kreve leie av deg for den perioden, men han kan ha et tap hvis den nye leien er lavere eller det er tomgang. Få avtalen om dette skriftlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om leie i oppsigelsestiden
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven har ingen egen paragraf som sier hva som skjer med leieplikten når utleier får en ny leietaker i samme periode. Hovedreglene må derfor leses sammen.
Har du sagt opp en tidsubestemt avtale, løper oppsigelsestiden etter § 9-6 i tre måneder til utløpet av en kalendermåned, med mindre noe annet er avtalt. I den tiden er du leier, og leien forfaller som vanlig. At du har flyttet ut, endrer ikke på det.
På den andre siden har utleier en plikt. Etter § 5-1 skal utleieren i leietiden stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Leien er vederlaget for at du kan bruke boligen. Gir utleier boligen til en annen mens oppsigelsestiden din løper, har han ikke lenger stilt den til din disposisjon.
Dobbel husleie: slik vurderes kravet
Her oppstår konflikten. Leier utleier boligen ut til en ny leietaker som begynner å betale 1. desember, og din oppsigelsestid løper til 31. desember, ville han få leie fra begge for desember. Det er vanskelig å se at han kan kreve det av deg, siden du ikke har hatt boligen til disposisjon i den perioden.
Husleieloven § 10-2 peker i samme retning. Forlater du husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses oppgitt, kan utleier igjen straks disponere over det. Han har altså rett til å leie ut boligen uten å vente på at oppsigelsestiden er over. Men retten til å leie ut er ikke en rett til å kreve full betaling fra begge.
Loven sier ikke uttrykkelig hva som skjer med kravet mot deg. Det mest naturlige er at du slipper leien for den tiden den nye leietakeren har boligen, fordi leien er vederlag for at du kan bruke den. Siden loven er taus, er det best å få dette bekreftet skriftlig.
Hva utleier fortsatt kan kreve
Selv om utleier ikke kan ta leie to ganger, kan han ha et krav mot deg på to punkter.
Det første er tiden før den nye leietakeren begynner. Flyttet du ut 15. november, og den nye leietakeren begynner 1. desember, løper din oppsigelsestid fortsatt i hele november. Du skylder leie for hele måneden, også de to ukene boligen sto tom.
Det andre er en eventuell forskjell i leie. Betaler den nye leietakeren mindre enn du gjorde, kan utleier hevde at han har et tap i den perioden din oppsigelsestid fortsatt løper. Har du betalt 12 500 kroner og den nye betaler 11 000 kroner, er forskjellen 1 500 kroner i måneden. Er den nye leien like høy eller høyere, har han ikke noe tap å kreve dekket. Et slikt krav må utleier kunne dokumentere.
Gunnar og leietakeren som flyttet inn 1. desember
Gunnar leier en leilighet av Helene for 12 500 kroner i måneden. Han sier opp, og oppsigelsestiden går ut 31. desember. Han flytter ut 15. november og lar Helene vise leiligheten.
Helene finner Isak, som begynner 1. desember og betaler 13 000 kroner. Helene sender Gunnar en faktura på 25 000 kroner for november og desember. Gunnar betaler 12 500 kroner for november, siden oppsigelsestiden løper da. For desember skriver han at Isak allerede betaler for boligen, og at Helene ikke kan kreve leie for samme måned fra to personer.
Helene ser at hun ikke har noe tap for desember, siden Isaks leie er høyere enn Gunnars. Hun frafaller kravet. Hadde Isak betalt 11 000 kroner, kunne Helene ha krevd 1 500 kroner av Gunnar for desember som differanse. Hadde de ikke blitt enige, kunne saken blitt tatt til Husleietvistutvalget.
Slik sikrer du deg
Avklar alt dette med utleier før du flytter. Spør hvilken dato den nye leietakeren begynner, og be om en skriftlig bekreftelse på at du ikke skal betale leie fra den datoen. Da unngår du et krav om dobbel leie i sluttoppgjøret.
Betal ikke mindre enn kravet uten å si fra. Trekker du fra og utleier ikke er enig, kan det oppstå en restanse som igjen kan føre til problemer. Skriv først til utleier, forklar hvorfor du mener kravet er for høyt, og betal det du er enig i. Blir dere ikke enige, kan Husleietvistutvalget avgjøre tvisten. Les også om hva som skjer hvis du flytter ut før kontrakten er over.
Kort oppsummert
- Husleieloven har ingen egen regel som sier at din leieplikt i oppsigelsestiden faller bort når en ny leietaker betaler.
- Utleier skal stille boligen til din disposisjon mot leie. Gir han den til en annen i samme periode, er det vanskelig å se at han kan kreve full leie også av deg.
- Du skylder fortsatt leie fram til den nye leietakeren begynner, og utleier kan ha et krav hvis den nye leien er lavere enn din.
- Et slikt krav må utleier kunne dokumentere.
- Få en skriftlig avtale om når den nye leietakeren overtar, og hva du skylder, før du flytter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.