Kan utleier heve på grunn av narkotika i leiligheten?
Ja, utleier kan heve leieavtalen på grunn av narkotika i leiligheten, men bare når det er et vesentlig mislighold. Det som teller, er hva som skjer i boligen, ikke at narkotika finnes der. Salg, trafikk av fremmede, politiaksjoner eller annen straffbar virksomhet som plager naboene kan holde, særlig hvis leieren har fått skriftlig advarsel og ikke stopper. Hevingen må være skriftlig og begrunnet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever for å heve leieavtalen
Husleieloven § 9-9 sier at utleier kan heve leieavtalen ved «vesentlig mislighold» fra leierens side. Loven nevner ikke narkotika. Spørsmålet er derfor om det leieren gjør, er et så alvorlig brudd på leieavtalen at utleier ikke kan forventes å la forholdet fortsette.
Loven lister opp flere typer vesentlig mislighold. De som kan komme på tale når det gjelder narkotika, er disse:
- Leieren fortsetter tross skriftlig advarsel å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller andre brukere.
- Leieren bruker boligen på en annen måte eller til andre formål enn avtalt, og stanser ikke etter skriftlig advarsel.
- Leieren misligholder pliktene sine på en måte som gjør det nødvendig å få leieavtalen til opphør.
Det siste punktet er en oppsamlingsregel. Teksten krever ikke advarsel der, men en advarsel gjør saken sterkere uansett.
Loven krever ikke at leieren er siktet eller dømt. Det er misligholdet i leieforholdet som vurderes. Utleier må likevel kunne vise hva som har skjedd. En ren mistanke eller et rykte i nabolaget er for lite.
Når narkotika blir et vesentlig mislighold
Ikke alt som har med narkotika å gjøre, gir hevingsrett. En leietaker som bruker et rusmiddel innenfor egne fire vegger uten at noen merker det, har ikke nødvendigvis misligholdt noe som utleier kan heve på. Situasjonen er en annen når virksomheten merkes utenfor leiligheten.
Det som oftest teller, er disse forholdene:
- salg eller overlevering av narkotika fra boligen
- mange besøkende på alle døgnets tider
- lukt, støy eller trusler som rammer naboene
- politiaksjoner eller beslag i leiligheten
- sprøyter og annet avfall i fellesarealer
- skade på boligen
Jo mer av dette som foreligger, og jo bedre det er dokumentert, desto lettere er det å si at misligholdet er vesentlig. Én enkelt hendelse er svakere enn et mønster over flere uker. Hvor lenge forholdet har pågått og hvor mange som er rammet, spiller inn.
Retten ser på helheten. Bor det barn i oppgangen, er sjenansen tyngre. Har leieren lang og ryddig leietid bak seg, vil en enkeltstående episode veie mindre enn hos en leietaker som har fått flere klager.
Slik bør utleier advare før hevingen
Flere av hevingsgrunnene i § 9-9 forutsetter en skriftlig advarsel. Det gjelder blant annet alvorlig sjenanse og bruk av boligen til noe annet enn avtalt. Utleier bør derfor sende en advarsel selv om saken virker grov.
Advarselen bør inneholde:
- hva leieren har gjort, med datoer og hva som er observert
- hvilken bestemmelse i leieavtalen eller loven som er brutt
- en tydelig beskjed om at forholdet må opphøre
- en melding om at utleier kan heve leieavtalen hvis det fortsetter
- en kort frist, for eksempel en uke, for å rette seg
Advarselen sendes på en måte som kan bevises, for eksempel e-post med lesebekreftelse eller rekommandert brev. Naboklager, politiets henvendelser og egne notater tas vare på.
Henrik og leiligheten i Tønsberg
Henrik leier ut en toroms i Tønsberg for 11 500 kroner i måneden. I februar klager fire naboer på at det kommer og går folk i trappen langt ut på natten, og at det lukter røyk. Politiet har vært på døren to ganger.
Henrik skriver 3. mars til leietaker Sondre. Han beskriver hendelsene med datoer, sier at han ikke godtar virksomheten i boligen, og gir en frist på åtte dager. I slutten av mars kommer det nye klager, og politiet er der igjen.
Den 2. april sender Henrik en skriftlig hevingserklæring. Han oppgir grunnen: gjentatt alvorlig sjenanse etter advarsel, med henvisning til datoene. Han krever at Sondre flytter straks.
Henrik har gjort det riktig. Erklæringen er skriftlig, grunnen er oppgitt, og advarselen ligger først. Sondre blir også ansvarlig for tapt leie og utlegg etter § 5-8, for eksempel hvis Henrik må stå uten leieinntekt på 11 500 kroner i en periode før han får ny leietaker.
Hva skjer etter at utleier har hevet
En hevingserklæring betyr ikke at leieren kan kastes ut samme dag. Flytter ikke leieren, må utleier be namsmannen om tvangsfravikelse. Utleier kan ikke bytte lås eller bære ut tingene selv. Det er ulovlig selvtekt.
For at namsmannen skal kunne fravike, må det foreligge et tvangsgrunnlag. Ved heving er kravet etter tvangsfullbyrdelsesloven at forholdene gjør det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve. Er saken tvilsom, må utleier få avgjort tvisten først, hos Husleietvistutvalget eller i retten. Leieren kan altså bestride hevingen.
Utleier kan også sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen etter § 9-11. Leieren får kopi og kan skriftlig reservere seg mot at varselet sendes. Varselet gjør at kommunen kan vurdere hjelp til leieren. En begjæring om fravikelse bør tidligst sendes to uker etter at varselet gikk.
Depositumet kan brukes til å dekke skyldig leie, skader og utgifter ved fraviking. Det er leietakerens penger inntil utleier har et dokumentert krav.
Kort oppsummert
- Utleier kan heve leieavtalen på grunn av narkotika når det er et vesentlig mislighold etter husleieloven § 9-9.
- Loven nevner ikke narkotika. Det er salg, trafikk, sjenanse og politiaksjoner som gjør saken alvorlig.
- Skriftlig advarsel med frist bør sendes først. Flere av hevingsgrunnene krever det.
- Hevingserklæringen må være skriftlig, og grunnen må oppgis.
- Leieren kan bli boende til namsmannen har fullbyrdet. Utleier kan ikke kaste ut selv.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.