Må utleier gi skriftlig advarsel før han hever på grunn av bråk?

Hva advarselen må inneholde

Loven sier at advarselen skal være skriftlig. Den sier ikke noe mer om utformingen, men en nyttig advarsel sier hva leieren har gjort og at det må stoppe. Den sier også at leieavtalen kan bli hevet hvis det fortsetter.

Beskriv konkrete hendelser med datoer og klokkeslett. «Du lager bråk» er for vagt. «Natt til 14. og 21. september var det musikk og høylytte stemmer til klokken 03, ifølge to naboer» er noe leieren kan svare på. Skriv også hva du krever: at de ordensreglene som gjelder i eiendommen, overholdes.

Send advarselen på en måte du kan dokumentere at leieren har fått. Ta vare på en kopi og dato for avsendelsen. Kommer det senere en tvist, er det advarselen og hva som skjedde etter den som teller mest.

Husordensreglene som advarselen viser til, har sitt grunnlag i § 5-2: leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre god husorden. Utleier plikter på sin side å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, hvis ikke annet er avtalt.

Hva som må skje etter advarselen

Heving bygger på at leieren fortsetter etter advarselen. Stopper bråket, er vilkåret ikke oppfylt, og utleier kan ikke heve på bakgrunn av det som skjedde før advarselen alene. Det samme gjelder gamle advarsler. Er advarselen gitt for lenge siden, og forholdene siden har vært rolige, kan det være vanskelig å bruke den. Se også om en gammel advarsel kan brukes mot deg.

Utleier må derfor kunne vise to ting: at advarselen er gitt, og at det har skjedd nye brudd etter den. Klager fra naboer, politirapporter, vitner og lydopptak kan være bevis, men det er hans sak å bevise at forholdet fortsatte.

Advarselen gjelder det den beskriver. Har leieren fått advarsel om støy, og det senere kommer en klage på noe helt annet, er det ikke uten videre det samme som at han fortsatte.

Når bråket er så grovt at advarsel ikke er nok

Bokstav b er den vanlige veien. Loven har også en bokstav e: at leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. Den nevner ikke advarsel.

Her er terskelen høy. Det må være så alvorlig at avtalen ikke kan fortsette. Vanlig støy og uro hører til bokstav b, og da er advarsel veien. Gjelder det trusler, vold eller alvorlig skade på boligen, kan situasjonen være en annen, og da vurderes saken etter bokstav e.

Hva du kan gjøre som leietaker

Får du en advarsel, ta den på alvor og svar skriftlig hvis noe i den er galt. Skriv hva du mener skjedde. Er klagen uriktig, bør du si fra før den brukes mot deg.

Rett deg etter advarselen. Det er det som avgjør om utleier kan heve. Skjer det igjen, er det neste skritt en hevingserklæring, og da har du få kort å spille.

Får du en hevingserklæring, sjekk om det finnes en advarsel, om den er skriftlig, om den gjelder det samme, og om utleier kan vise at du fortsatte. Mangler noe av dette, er hevingen svak.

Kort oppsummert

• Advarsel før heving ved bråk er hovedregelen: utleier må gi skriftlig advarsel før han kan heve etter § 9-9 bokstav b.
• Han kan bare heve hvis leieren fortsetter å opptre til alvorlig skade eller sjenanse etter at advarselen er gitt.
• Advarselen bør beskrive konkrete hendelser, kreve at de stanser, og si at avtalen ellers kan heves. Den bør kunne dokumenteres.
• Stopper bråket, kan utleier ikke heve på grunn av det som skjedde før advarselen alene.
• Bare svært grove tilfeller kan vurderes etter bokstav e, som ikke nevner advarsel, og terskelen er høy.