Kan utleier gi meg advarsel for støy uten å si fra først muntlig?

Hva loven krever

Det finnes ingen regel i husleieloven om at utleier først må ta en prat. Husleieloven § 9-9 første ledd bokstav b sier at utleier kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold dersom leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere.

Det er den skriftlige advarselen loven stiller som vilkår. Den muntlige samtalen er ikke et lovkrav. Utleier kan derfor sende en skriftlig advarsel uten å ha snakket med deg først, og den er gyldig som advarsel.

Samtidig er en muntlig beskjed ikke nok for å heve. Har utleier bare sagt det i trappen, mangler det som loven krever. En advarsel som ikke er skriftlig, kan ikke være grunnlag for heving etter denne bestemmelsen.

Hva en skriftlig advarsel bør inneholde

Loven sier ikke noe om innholdet i advarselen, men for at den skal kunne brukes i en tvist bør den:

• si hvem som advares og hvilken bolig det gjelder
• beskrive hva som har skjedd, med datoer og tidspunkt der det er mulig
• vise til hvilke regler som er brutt, for eksempel husordensreglene eller kontrakten
• si hva leietaker må slutte med
• opplyse om at fortsatt sjenanse kan føre til at leieavtalen heves

Utleier bør kunne bevise at leietaker har mottatt advarselen. Send den slik at mottaket kan dokumenteres. Hva som regnes som skriftlig i en slik sammenheng, kan bli et spørsmål ved uenighet, så et vanlig brev eller en melding du kan vise frem er tryggest.

Hva som skjer etter advarselen

Advarselen er ikke en straff. Den er en frist til å rette seg. Slutter leietaker å støye, har utleier ikke grunnlag for å heve på dette punktet. Fortsetter sjenansen, og den er alvorlig, kan utleier heve.

Hevingen må i sin tur være skriftlig. Etter § 9-9 annet ledd skal erklæringen oppgi grunnen. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende etter husleieloven § 5-8.

En heving er et stort skritt. Terskelen er at sjenansen er alvorlig, ikke bare irriterende. Én fest eller et par netter med høy musikk etter advarselen vil normalt ikke være nok.

Andre måter utleier kan reagere på

Utleier har ikke bare hevingsveien. Han kan også:

• be deg skriftlig eller muntlig om å følge reglene, uten at det er en advarsel i lovens forstand
• kreve erstatning for skader du har forårsaket
• i noen tilfeller si opp avtalen etter vanlige regler, hvis vilkårene for oppsigelse er oppfylt

Andre grunner til heving, som manglende husleie, har egne vilkår. For enkelte grunner i § 9-9, for eksempel vesentlig mislighold av plikten til å betale leie eller andre alvorlige brudd, trengs ikke en slik advarsel. Spørsmålet her gjelder støy og sjenanse.

Hva du kan gjøre som leietaker

Får du en skriftlig advarsel, bør du svare. Skriv at du har mottatt den, og at du vil følge reglene. Er den urimelig, kan du si hvorfor. Har naboene også støyet, kan du dokumentere det.

Ta advarselen på alvor selv om den kommer uten forvarsel. Den er første skritt mot en mulig heving. Se også hva en advarsel til leietaker betyr i andre situasjoner.

Kort oppsummert

• Utleier trenger ikke å si fra muntlig først før han gir deg en advarsel for støy. Loven stiller ikke det kravet.
• For å heve leieavtalen på grunn av sjenanse må utleier ha gitt skriftlig advarsel, og du må ha fortsatt til alvorlig sjenanse etter den.
• En muntlig beskjed alene gir ikke hevingsrett.
• Hevingen må selv være skriftlig og oppgi grunnen.
• Svar på advarselen skriftlig og rett deg etter den, så er saken som regel over.