Husleieloven gjelder også når utleier er kommunen
Det første og viktigste å slå fast, er at kommunen ikke har noen særskilte husleierettslige privilegier bare fordi den er en offentlig aktør. I selve leieforholdet – reglene om oppsigelse, mangler, vedlikehold og fravikelse av bolig – er kommunen bundet av den samme husleieloven som en privat utleier. Det finnes ingen egen, mildere eller strengere lov for kommunale utleieforhold. Det betyr at Konstantin har de samme rettighetene som enhver annen leietaker: en oppsigelse må være saklig begrunnet dersom leieforholdet er tidsubestemt og oppsigelsesvernet gjelder, fristene som følger av husleieloven må overholdes, og en fravikelse av boligen kan bare skje gjennom de lovlige fremgangsmåtene for det, ikke ved at kommunen egenhendig kaster ham ut eller skifter lås uten videre. Konstantin kan derfor lese en oppsigelse eller et varsel fra kommunen på nøyaktig samme måte som han ville lest et tilsvarende brev fra en privat utleier, og vurdere om det som står der faktisk oppfyller de kravene husleieloven stiller.
Forvaltningsrettslige prinsipper som kommer i tillegg
Selv om husleieloven regulerer selve leieforholdet på samme måte uansett utleier, er kommunen i tillegg et offentlig forvaltningsorgan, og det kan gi Konstantin et visst tilleggsvern. Alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper, som krav til saklig og forsvarlig saksbehandling, forholdsmessighet og likebehandling, gjelder for kommunens virksomhet også når den opptrer som utleier. I praksis kan dette bety at kommunen bør – og i mange tilfeller vil – vise noe ekstra aktsomhet før den går til skritt som oppsigelse eller begjæring om fravikelse, nettopp fordi den også må stå til rette for sin saksbehandling som offentlig myndighet, på en måte en privat utleier ikke trenger å forholde seg til på samme vis. Dette er likevel et prinsipp om god forvaltningsskikk, ikke en egen lovfestet skranke som gir Konstantin flere husleierettslige rettigheter enn han allerede har etter husleieloven. Det er med andre ord et tilleggslag av aktsomhet kommunen forventes å vise, snarere enn et helt nytt sett av rettigheter Konstantin kan påberope seg som leietaker.
Fremgangsmåten ved utkastelse
Uansett om utleier er kommunen eller en privat aktør, kan ingen leietaker kastes ut på egen hånd av utleieren – det kreves en lovlig fremgangsmåte gjennom namsmyndighetene, der leietakeren har rett til å bli hørt før en eventuell fravikelse gjennomføres. Får Konstantin et varsel om oppsigelse eller om at kommunen vurderer å begjære fravikelse, har han samme rett som enhver annen leietaker til å bestride oppsigelsen dersom han mener den er urettmessig, og saken vil da gå gjennom de ordinære rettslige kanalene før noen fysisk fravikelse kan skje. Han bør reagere tidlig og skriftlig dersom han er uenig, i stedet for å vente til situasjonen har kommet langt, slik at han ikke mister muligheten til å få saken vurdert på nytt før det er for sent. En tidlig og saklig tilbakemelding gir dessuten kommunen anledning til å rette opp eventuelle feil i egen saksbehandling før saken eskalerer videre.
Hva kommunen bør og ofte gjør i praksis
Fordi kommuner ofte har et bevisst forhold til sin rolle som boligsosial aktør, ser man i praksis at mange kommuner har egne rutiner for å følge opp leietakere i kommunale boliger før det eventuelt går mot oppsigelse eller fravikelse – for eksempel gjennom tettere dialog, betalingsavtaler ved husleierestanser, eller kobling til boligsosial bistand fra en annen del av kommunen. Dette er ikke en lovfestet plikt utover det som følger av forvaltningsrettslige prinsipper og eventuelt kommunens egne retningslinjer, men det er verdt for Konstantin å vite at det ofte finnes rom for dialog før saken går til det ytterste skrittet, og at han bør benytte seg av dette rommet aktivt dersom han står i en vanskelig situasjon, fremfor å unngå kontakt med kommunen. Å ta kontakt tidlig, gjerne før en betalingsvanske har fått bygge seg opp over flere måneder, øker som regel sjansen for at kommunen kan tilby en løsning som gjør at leieforholdet kan fortsette.
Kort oppsummert
Kommunen er, som enhver annen utleier, bundet av husleielovens regler i selve leieforholdet – det finnes ingen egen, mildere husleielov for kommunale boliger. Fordi kommunen samtidig er et forvaltningsorgan, gjelder i tillegg alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper om saklig og forsvarlig saksbehandling for dens virksomhet som utleier. En utkastelse kan uansett bare skje gjennom lovlig fremgangsmåte via namsmyndighetene, aldri på egen hånd fra utleier. Konstantin bør reagere tidlig og skriftlig ved uenighet, og bør vite at mange kommuner i praksis har rutiner for dialog og oppfølging før saken eventuelt går så langt som til fravikelse.