Selgers rettingsrett står sentralt i vesentlighetsvurderingen
Antallet rettingsforsøk selger har krav på før kjøper kan gå videre til heving, er ikke lovfestet med noe fast tall. Det avgjørende er en konkret vurdering av om rettingen er egnet til å avhjelpe mangelen, om den gjennomføres innen rimelig tid, og om den skjer uten vesentlig ulempe for kjøper i mellomtiden. Gjentatte mislykkede rettingsforsøk fra selgers side styrker normalt kjøperens stilling i en senere vesentlighetsvurdering — men dette forutsetter at selger faktisk har fått sjansen til å prøve seg først. Kolbein oppdaget en alvorlig lekkasje fra badet kort tid etter overtakelse, og var så frustrert over situasjonen at han umiddelbart engasjerte egne håndverkere for å få badet fikset før noe ble verre eller spredte seg til etasjen under. I ettertid viste det seg at dette svekket hevingssaken hans betydelig, fordi selger aldri fikk anledning til å vurdere eller forsøke retting selv, og fordi den opprinnelige skadens omfang ble vanskeligere å dokumentere etter at badet allerede var revet ut og delvis reparert av Kolbeins egne folk. Selgers advokat argumenterte i ettertid for at man ikke lenger kunne fastslå med sikkerhet hvor alvorlig lekkasjen egentlig hadde vært før arbeidet startet, og at selger dermed var fratatt sin lovmessige mulighet til selv å vurdere om skaden faktisk var så omfattende som Kolbein senere hevdet i sitt hevingskrav.
Konsekvensene for bevisbildet når mangelen er borte
Når mangelen er utbedret før den er grundig dokumentert, mister retten og motparten muligheten til selv å vurdere omfanget direkte. Selger kan da hevde at mangelen var mindre alvorlig enn kjøperen påstår, uten at det finnes uavhengig dokumentasjon som motsier dette på en overbevisende måte. Dette er en av grunnene til at bevissikring — bilder, video, sakkyndige vurderinger og skriftlig korrespondanse — bør skje før noe utbedres, uavhengig av hvem som til slutt utfører selve arbeidet. Dersom egen utbedring likevel er nødvendig, for eksempel av sikkerhetsmessige grunner eller fordi mangelen forverres raskt, bør du sikre grundig dokumentasjon i forkant, og gjerne innhente en skriftlig vurdering fra en uavhengig fagperson før arbeidet i det hele tatt starter. Ta vare på alt som fjernes eller rives ut dersom det lar seg gjøre, slik at en sakkyndig kan undersøke materialene i etterkant om det skulle bli nødvendig. Fotografer også arbeidet underveis, ikke bare før og etter, siden bilder tatt mens rivingen pågår ofte viser mer av skadens faktiske utstrekning enn et enkelt før-bilde klarer å fange opp alene.
Når egen utbedring likevel kan forsvares
Det finnes situasjoner der det ikke er rimelig å vente på selger, for eksempel ved akutt fare for liv, helse eller ytterligere skade på boligen — som ved en aktiv vannlekkasje som truer med å spre seg til flere rom, eller strømfeil som utgjør en reell brannfare. I slike tilfeller kan kjøper ha grunn til å iverksette nødvendige utbedringer selv, men bør varsle selger skriftlig om situasjonen så raskt som mulig, og tydelig forklare hvorfor det ikke var forsvarlig å vente på et rettingsforsøk. Kostnadene ved en slik nødvendig utbedring kan senere kreves dekket som en del av det økonomiske oppgjøret, men dette er noe annet enn selve hevingskravet, og bør holdes atskilt i dokumentasjonen slik at det ikke skaper uklarhet om hva kravet egentlig gjelder. Ta gjerne kontakt med selger per telefon i tillegg til skriftlig varsling dersom situasjonen virkelig haster, men følg alltid opp muntlig kontakt med en skriftlig bekreftelse samme dag, slik at det ikke oppstår tvil om når selger faktisk ble informert.
Riktig rekkefølge gir sterkere hevingssak
Den sikreste fremgangsmåten er å reklamere skriftlig til selger så snart mangelen er oppdaget, gi selger en reell mulighet til å vurdere og eventuelt rette forholdet innen rimelig tid, og først vurdere egen utbedring dersom selger ikke reagerer eller rettingen mislykkes. Denne rekkefølgen bygger opp under vesentlighetsvurderingen i stedet for å svekke den, og gjør at et eventuelt hevingskrav står langt sterkere dersom saken må bringes videre til forliksråd eller tingrett. Sett gjerne en tydelig, skriftlig frist for selgers svar når du reklamerer, slik at det ikke oppstår tvil om hvor lenge du faktisk ventet før du eventuelt måtte handle selv. En slik frist bør være realistisk ut fra mangelens art — noen dager for en akutt lekkasje, noe lengre for forhold som ikke haster like mye — og gir deg samtidig et klart holdepunkt å vise til dersom selger senere hevder at du handlet for raskt på egen hånd.
Kort oppsummert: - Egen utbedring før selger har fått sjansen til å rette, kan svekke hevingskravet betydelig. - Antall rettingsforsøk selger har krav på er ikke lovfestet, men vurderes konkret ut fra egnethet og tidsbruk. - Mislykkede rettingsforsøk fra selger styrker normalt kjøpers stilling i vesentlighetsvurderingen. - Dokumenter mangelen grundig før noe utbedres, uavhengig av hvem som utfører arbeidet. - Ved akutt fare kan egen utbedring forsvares, men varsle selger skriftlig og hold kostnadene atskilt fra selve hevingskravet.