Underskudd kan fremføres — uten tidsbegrensning

Den gode nyheten først: et skattemessig underskudd i et selskap kan som hovedregel fremføres til fradrag i senere års overskudd, uten noen tidsbegrensning. Går eiendomsselskapet ditt med underskudd i ett eller flere år på grunn av høye rentekostnader, går ikke dette fradraget tapt — det kan brukes til å redusere skattepliktig inntekt i fremtidige år, når rentenivået eventuelt går ned igjen eller leieinntektene øker, helt til hele underskuddet er utnyttet. Dette er en velkjent og viktig mekanisme som gjør at midlertidige, renteutløste underskuddsår ikke nødvendigvis representerer et permanent skattemessig tap for selskapet.

Rentebegrensningsregelen kan likevel sette en stopper for fradraget

Det som derimot krever oppmerksomhet, er den såkalte rentebegrensningsregelen i skatteloven § 6-41. Denne regelen kan begrense selve fradragsretten for rentekostnader — særlig rentekostnader betalt til nærstående långivere — dersom rentekostnadene er høye nok til å overstige bestemte terskelbeløp. I praksis betyr dette at deler av rentekostnadene i visse situasjoner ikke kan trekkes fra i det hele tatt, selv om de er reelt påløpt og betalt, dersom selskapet har mye gjeld til nærstående parter og rentebeløpet overstiger de fastsatte grensene i regelverket.

Dette er spesielt relevant for eiendomsselskaper med konserninterne lån — altså der eiendomsselskapet har lånt penger av et annet selskap i samme konsern eller eierstruktur, for eksempel fra et holdingselskap eller et søsterselskap, fremfor (eller i tillegg til) ordinær banklånefinansiering. Rentebegrensningsregelen er nettopp innrettet mot å hindre at konsernstrukturer bygger opp kunstig høy gjeld internt for å maksimere rentefradraget og dermed redusere skattepliktig overskudd — men den kan også ramme selskaper med reelt forretningsmessig begrunnede konserninterne lån, dersom rentebeløpene overstiger terskelverdiene.

Et eksempel

Fredrik Nystad eier Havblikk Eiendom AS, som eier et næringsbygg finansiert dels med banklån og dels med et internlån fra Fredriks eget holdingselskap. Da rentenivået stiger kraftig over en periode på et par år, øker rentekostnadene i Havblikk Eiendom AS betydelig, og selskapet ender opp med et skattemessig underskudd for året, til tross for stabile leieinntekter fra bygget.

Fredrik kan i utgangspunktet glede seg over at dette underskuddet kan fremføres til fradrag i senere år, når rentenivået forhåpentligvis normaliserer seg. Men fordi en del av rentekostnadene er knyttet til internlånet fra holdingselskapet, må Fredrik og hans regnskapsfører også vurdere om rentebegrensningsregelen i skatteloven § 6-41 kommer til anvendelse — det vil si om de samlede rentekostnadene til nærstående långivere overstiger terskelbeløpene i regelverket. Gjør de det, kan deler av rentefradraget bli avskåret helt, uavhengig av at rentene er reelt påløpt og betalt, noe som kan gjøre det reelle skattemessige underskuddet mindre enn det Fredrik i utgangspunktet hadde forventet ut fra regnskapstallene alene.

Hvorfor dette er spesielt relevant for eiendomsselskaper

Eiendomsbransjen er generelt sett en av de bransjene der rentebegrensningsregelen har størst praktisk betydning, nettopp fordi belåningsgraden typisk er høy sammenlignet med mange andre bransjer, og fordi konserninterne lån er en utbredt finansieringsform innad i eiendomsstrukturer med holdingselskap og flere datterselskaper. Et eiendomsselskap som i utgangspunktet er organisert fornuftig og drives forsvarlig, kan likevel oppleve at deler av rentefradraget begrenses i perioder med høye rentekostnader, rett og slett fordi terskelbeløpene i regelverket nås.

Hva bør du gjøre hvis du er i denne situasjonen?

Har eiendomsselskapet ditt betydelig gjeld — særlig til nærstående parter — og opplever du en periode med høye rentekostnader, er det klokt å få regnskapsfører eller en rådgiver med kjennskap til rentebegrensningsregelen til å vurdere konkret om og i hvilken grad regelen kommer til anvendelse for akkurat din struktur. Dette er ikke noe som nødvendigvis fanges opp automatisk uten en bevisst vurdering, og konsekvensene av å overse det kan bli en overraskelse i form av høyere skattepliktig inntekt enn forventet, selv i et år som regnskapsmessig fremstår som et underskuddsår.

Hvorfor rammer regelen særlig nærstående lån?

Bakgrunnen for at rentebegrensningsregelen er innrettet spesielt mot rentekostnader til nærstående långivere, er at slike lån — i motsetning til et ordinært banklån — ikke nødvendigvis er fremforhandlet mellom to parter med motstridende interesser. En bank har som regel egne, uavhengige vurderinger av rente og lånevilkår, og har ingen interesse av at låntakeren betaler unødvendig høy rente. Et lån fra et nærstående selskap, derimot, kan i prinsippet gis på vilkår som er tilpasset for å maksimere rentefradraget i låntakerselskapet, uten at dette nødvendigvis reflekterer hva som ville vært avtalt mellom uavhengige parter. Rentebegrensningsregelen er en av flere mekanismer i skatteretten som er ment å begrense denne typen tilpasning i konsernstrukturer.

Rammer regelen også lån fra bank?

Selv om regelen særlig er innrettet mot nærstående lån, er det verdt å være oppmerksom på at ordinære rentekostnader til uavhengige parter, som banker, også kan omfattes av den samlede vurderingen etter § 6-41 dersom selskapets totale rentekostnader er høye nok. For et eiendomsselskap med svært høy belåning også hos ekstern bank, kan derfor rentebegrensningsregelen i prinsippet være relevant selv uten konserninterne lån i bildet, om enn regelen erfaringsmessig har størst praktisk betydning nettopp der en vesentlig andel av gjelden er hentet fra nærstående parter. Nøyaktig hvor grensene går i det enkelte tilfellet, er noe som bør vurderes konkret sammen med regnskapsfører, gitt hvor mye dette kan variere fra selskap til selskap.

Kort oppsummert

  • Et skattemessig underskudd i et eiendomsselskap, også ett som skyldes høye rentekostnader, kan som hovedregel fremføres til fradrag i senere år uten tidsbegrensning.
  • Rentebegrensningsregelen i skatteloven § 6-41 kan likevel begrense selve fradragsretten for rentekostnader til nærstående långivere, dersom beløpene overstiger fastsatte terskler.
  • Dette er spesielt relevant for eiendomsselskaper med konserninterne lån, for eksempel fra et holdingselskap til et underliggende eiendomsselskap.
  • Rammes selskapet av regelen, kan deler av rentefradraget bli avskåret selv om rentene er reelt påløpt og betalt.
  • Har selskapet betydelig gjeld til nærstående i en periode med høye renter, bør fradragsretten vurderes konkret sammen med regnskapsfører eller rådgiver.