Leier du ut boligen uten godkjenning når godkjenning kreves, eller går du utover det loven og vedtektene tillater, regnes dette som mislighold av dine forpliktelser som andelseier. I de fleste tilfeller starter reaksjonen med en advarsel fra styret, men fortsetter du å leie ut ulovlig etter en advarsel, kan borettslaget i siste instans kreve andelen din solgt. Denne artikkelen forklarer hva som faktisk regnes som ulovlig utleie, hvordan prosessen mot deg som andelseier normalt går, og hva du bør gjøre dersom du oppdager at du har havnet i en slik situasjon.

Hva regnes som ulovlig utleie

Ulovlig utleie i borettslagsrettslig forstand er som regel én eller flere av disse situasjonene:

  • Du har leid ut hele boligen for en lengre periode uten å søke om og få godkjent bruksoverlatingen av styret.
  • Du har oversteget den lovfestede treårsgrensen for bruksoverlating uten at et nytt, gyldig grunnlag foreligger.
  • Du har leid ut mer enn 30 døgn i året gjennom korttidsutleie uten å søke om godkjenning for det overskytende.
  • Du har i realiteten flyttet ut og latt en annen person disponere hele boligen, mens du formelt har kalt det romutleie for å unngå godkjenningsplikten.
  • Du driver i praksis en form for kommersiell utleievirksomhet fra boligen som går utover det som regnes som ordinær bruk av en bolig i borettslaget.

Felles for disse situasjonene er at andelseieren har unnlatt å innhente den godkjenningen loven eller vedtektene faktisk krever, eller har gått utover de rammene loven setter.

Prosessen ved mislighold — advarsel først

Oppdager styret at du leier ut uten godkjenning eller utover det som er tillatt, er hovedregelen at du først skal få en advarsel. Advarselen skal gjøre deg oppmerksom på hva styret mener er galt, og gi deg en mulighet til å rette opp forholdet — for eksempel ved å søke om godkjenning i etterkant, avslutte leieforholdet, eller flytte tilbake selv. En advarsel er altså ikke en umiddelbar sanksjon, men et varsel om at noe må endres.

Pålegg om salg og fravikelse — siste utvei

Retter du ikke opp forholdet etter en advarsel, kan borettslaget i ytterste konsekvens kreve at andelen din selges. Dette kalles pålegg om salg, og er en alvorlig reaksjon som forutsetter at misligholdet er vesentlig, eller at det fortsetter etter at du er advart. Blir andelen pålagt solgt og du ikke selv sørger for salg, kan det også bli aktuelt med fravikelse — det vil si at du og eventuelle leietakere kan bli begjært kastet ut av boligen med hjelp fra namsmyndighetene.

Dette er en prosess med flere trinn, og det skal en del til før et borettslag faktisk går helt til pålegg om salg utelukkende på grunn av ulovlig utleie. Men gjentatte eller alvorlige tilfeller — særlig der andelseieren ikke retter seg etter advarsler — kan altså ende med at du mister andelen din.

Hvordan styret oppdager ulovlig utleie

Ulovlig utleie oppdages ofte ved at naboer reagerer på nye, ukjente personer i oppgangen over lengre tid, ved at postkassen får et annet navn enn andelseieren uten at dette er meldt til styret, eller rett og slett ved at andelseieren selv ikke lenger dukker opp i bomiljøet. Noen styrer fører også enkel oversikt over hvem som bor i de ulike boligene gjennom nøkkelutlevering, adgangskort eller lignende, og avvik her kan avdekke uregistrert utleie.

Rammer det leietakeren også

En leietaker som har flyttet inn i god tro, uten å vite at utleieforholdet mangler nødvendig godkjenning, rammes normalt ikke direkte av borettslagets reaksjoner mot andelseieren — det er andelseieren, ikke leietakeren, som har ansvaret overfor laget. I praksis kan imidlertid en pålagt avvikling av det ulovlige leieforholdet likevel bety at leietakeren må flytte ut på kort varsel, siden det er andelseierens rett til å ha leietakeren boende der som bortfaller. Dette er en av grunnene til at det er lurt for både utleier og leietaker å sørge for at utleieforholdet er ordentlig godkjent fra starten av.

Foreldelse og tidsbruk

Det finnes ingen kort frist som gjør at ulovlig utleie automatisk blir «lovlig» bare fordi det har pågått lenge uten at styret har reagert. Har utleien pågått i årevis uten innsigelser fra styret, kan dette riktignok få betydning for hvor strengt styret kan reagere i etterkant — blant annet fordi en så lang passivitet fra styrets side kan tale for at en umiddelbar, streng reaksjon som pålegg om salg vil virke uforholdsmessig uten forutgående advarsel. Men den bakenforliggende plikten til å innhente godkjenning forsvinner ikke bare fordi tiden går.

Hva bør du gjøre hvis du oppdager at du har leid ut ulovlig

Har du oppdaget at utleieforholdet ditt ikke er i tråd med reglene — for eksempel at du har gått over treårsgrensen, eller aldri søkte om godkjenning i utgangspunktet — er det klart lurest å ta kontakt med styret proaktivt, før styret eventuelt oppdager det selv og sender en advarsel. Forklar situasjonen, og søk om godkjenning i etterkant dersom du oppfyller de underliggende vilkårene (botid, midlertidighet, og så videre). De fleste styrer er langt mer imøtekommende overfor andelseiere som selv tar initiativ til å rette opp en feil, enn overfor dem som fortsetter uendret etter å ha blitt konfrontert.

Eksempel: Thomas har leid ut leiligheten sin i borettslaget i snart fire år, uten å ha søkt om bruksoverlating i det hele tatt — han trodde det holdt at leietakeren betalte husleien i tide og oppførte seg pent. Styret oppdager forholdet og sender en skriftlig advarsel, der de ber Thomas enten søke om godkjenning i etterkant (dersom vilkårene er oppfylt) eller avslutte leieforholdet innen en fastsatt frist. Siden Thomas allerede har passert den lovfestede treårsgrensen uten et gyldig, nytt grunnlag, kan han ikke lenger få godkjent utleien på ordinært grunnlag. Han velger å informere leietakeren om at leieforholdet må avsluttes, og flytter selv tilbake i boligen en periode for å gjenopprette botid, slik at han eventuelt kan søke om ny bruksoverlating senere dersom situasjonen skulle tilsi det.

Denne artikkelen gir generell informasjon om regelverket, og erstatter ikke en konkret vurdering av din egen sak dersom du står i en tvist med styret om utleie.